Samenvatting

Dit jaar is er voor het eerst een Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (MPSO) gemaakt over de ruimtelijke ontwikkelingsprojecten uit de hele stad. Het betreft zowel woningbouw- en commercieel vastgoedprojecten als openbare ruimteprojecten. De stand van zaken is beschreven met peildatum 1 februari. Het MPSO biedt een overzicht van de projecten uit de programma’s Stedelijke Ontwikkeling, Leidsche Rijn en Stationsgebied en geeft op basis van dit overzicht inhoudelijke analyses op het terrein van woningbouw, commercieel vastgoed en gezonde verstedelijking. Daarnaast geeft het MPSO de financiële vertaling van de projecten uit de verschillende programma’s, het geeft het financiële beeld van de verschillende gemeentelijke grondexploitatieprojecten weer en de stand van zaken van de Reserve Stedelijke Herontwikkeling. Hiervoor is de peildatum van 1 januari 2016 gehanteerd.

Het MPSO start met een hoofdstuk over marktontwikkelingen waarbij vooral wordt teruggeblikt op 2015. In dit hoofdstuk is te lezen dat het goed gaat met Utrecht op verschillende terreinen van commercieel vastgoed: de leegstand van kantoren is het afgelopen jaar afgenomen (van 13,2% naar 12,3%). Utrecht kent de laagste leegstand van de vier grote steden. Als winkelstad blijft Utrecht in trek bij retailers en consumenten. In tegenstelling tot de landelijke ontwikkeling van oplopende leegstand, is de Utrechtse winkelleegstand het afgelopen jaar vrijwel ongewijzigd gebleven (van 5,2% naar 5,0%). Het afgelopen jaar was bovendien een goed jaar voor de Utrechtse woningbouwproductie: in 2015 is gestart met de bouw van ruim 2.400 woningen. In 2013 en 2014 ging het om respectievelijk  1.503 en 2.719 woningen.

[Utrecht WTC forumn]

Na deze terugblik worden  de planvoorraad en prognose voor woningbouw geschetst voor de komende jaren, met peildatum 1 februari 2016. De totale Utrechtse planvoorraad ‘start bouw’ bestaat voor de periode 2016 tot en met 2020 uit circa 18.400 woningen. Als alles volgens de planning verloopt, worden dus 18.400 woningen in aanbouw genomen. Dat is een forse toename ten opzichte van de planvoorraad van de periode 2015 tot en met 2019 (circa 13.800 woningen).  

Op basis van deze planvoorraad is ook een prognose opgesteld. Bij het opstellen van de prognose zijn in eerste instantie de projectspecifieke risico’s beoordeeld, zoals financiële haalbaarheid, planologisch-juridische risico’s, draagvlak enzovoort. Vervolgens is stedelijk gekeken naar de verwachte afzetbaarheid van verschillende typen woningen(denk aan koop, huur, eengezinswoningen, meergezinswoningen,) in verschillende prijscategorieën. De prognose laat zien dat in de periode 2016 tot en met 2018 naar verwachting de bouw start van circa 12.000 woningen. Een forse toename vergeleken met de prognose van vorig jaar, toen er naar verwachting in de periode 2015 tot en met 2017 gestart zou worden met de bouw van circa 8.500 woningen. Woningen worden toegevoegd via nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed.

[Grafiek_Hfdst_3_gerealiseerd_en_geprognosticeerd_totaal_aantal_woningen_start_bouw_2014_tm_2018_1600pix_20160502]

Een onderverdeling naar de komende jaren laat een piek zien in de jaren 2017 en 2018, als de bouw start van respectievelijk 4.944 en 4.621 woningen. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2016 (2.524). Nu de woningmarkt weer aantrekt, willen we initiatiefnemers zoveel mogelijk faciliteren. Op die manier wordt de achterstand als gevolg van de crisis weer ingelopen.

[Grafiek_Hfdst_3_prognose_totaal_aantal_start_bouw_per_jaar_per_hoofdcategorie_1600pix_20160411]

In deze figuur valt op dat de prognose voor de jaren 2017 en 2018 vooral bestaat uit sociale huurwoningen (inclusief zelfstandige studenteneenheden) en woningen in het middeldure vrije sector huursegment, met een huur tussen €  710,- en € 900,-. Aan beide categorieën woningen is  een grote behoefte. Het koopsegment is een minder grote maar stabiele categorie.

In het hoofdstuk prognose commercieel vastgoed is aan de hand van de planvoorraad en marktanalyse een prognose gemaakte voor de verwachte nieuwbouw van kantoren, winkels, hotels en de uitgifte van bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht.

[Tabel_4-2_Prognose_nieuwbouw_kantoren_1600pix_20160502]

Bij retailzijn de grootschalige vernieuwing en winkeltoevoegingen in Hoog Catharijne het meest opvallend en daarnaast de verbouwing van de Bijenkorf. Ook in aanbouw is het nieuwe stadsdeelcentrum Leidsche Rijn Centrum. Verder wordt ingezet op versterking van het aanbod in bestaande winkelcentra waar dat mogelijk en noodzakelijk is (bijvoorbeeld de kwaliteitsverbetering van winkelcentrum Overvecht).

Tussen 2016 en 2019 zijn er verschillende hotelontwikkelingen in de stad. Utrecht telt nog steeds relatief veel 3- en 4 sterrenhotels, vooral gericht op de zakelijke bezoeker, en minder hotels met een bijzonder belevingsconcept of een aanbod gericht op het budgetsegment (0-2 sterren) of juist het topsegment (5 sterren).

[stayokay01_DSC9916]

De stand van zaken van de prioritaire ontwikkelingsgebieden uit de Ruimtelijke Strategie worden in dit MPSO apart beschreven. In Leidsche Rijn zijn inmiddels (stand begin 2016) circa 22.000 woningen gerealiseerd of in aanbouw. De komende jaren komen daar nog ruim 9.000 woningen bij. Van de geplande ruim 700.000m² kantoorvloeroppervlak is inmiddels ongeveer 40% gerealiseerd. Ook is nog bijna 60 hectare bedrijventerrein beschikbaar, terwijl sinds 1997 al een vergelijkbare hoeveelheid is uitgegeven. Het overgrote deel van de infrastructuur is inmiddels klaar, nadat in 2015 de Stadsbaantunnel is geopend. Het oostelijk deel van de Vleutensebaan en de HOV-baan door Leidsche Rijn Centrum zijn de laatste hoofdwegen die nog in ontwikkeling zijn.

2016 is het meest intensieve bouwjaar tot nu toe in het Stationsgebied, zowel op het gebied van infrastructuur en openbare ruimte als voor de vastgoedprojecten. Zo is in de eerste helft van 2016 volop doorgebouwd om het definitieve busstation aan de Jaarbeurskant van Utrecht Centraal op 2 juli in gebruik te kunnen nemen. Dan ontstaat aan de centrumzijde ruimte om de Moreelsebrug af te bouwen, om te kunnen starten met de Uithoflijn en het Platform.  Het Centraal Station zelf is eind dit jaar gereed. Het bouwen aan de grootste fietsenstalling ter wereld gaat onverminderd door om in 2017 het eerste deel in gebruik te kunnen nemen. Aan de westzijde is Leeuwensteijn inmiddels gesloopt en kan worden begonnen met de bouw van het World Trade Centre.  De transformatie van de Knoopkazerne tot Rijkskantoor de Knoop is gestart en de eerste deelontwikkeling aan de Van Sijpesteijnkade met appartementen, inclusief de herontwikkeling van het monument, start in 2016. Aan de bioscoop wordt dit jaar doorgebouwd. Deze zomer stroomt het water van de singel ook voor het terras van TivoliVredenburg.

[Leeuwenstein 006]

De Merwedekanaalzone is ongeveer 70 hectare groot en kent uitstekende condities om te transformeren naar duurzame en gezonde stadswijken. De transformatie is al in gang gezet. De afgelopen jaren is de Villa Jongerius gerenoveerd en getransformeerd tot (horeca)voorzieningen. Met de oplevering van City Campus Max zijn zo’n  1000 studenten- en startersappartementen toegevoegd. Op dit moment is Twogether in aanbouw, waar 260 woningen worden gerealiseerd. Het gaat hier om zowel startersappartementen als middeldure huurwoningen. In totaal ziet het ernaar uit dat in de periode tot 2030 zo’n 6.000 tot 10.000 woningen gerealiseerd kunnen worden in de Merwedekanaalzone, in de deelgebieden 4, 5 en 6 (tussen de Van Tellingenlaan en de A12).

Het Utrecht Science Park (USP)/De Uithof heeft behoefte aan groeiruimte. Binnen USP/De Uithof zelf is de groeiruimte beperkt. De schaarse ruimte is hier vooral gereserveerd voor faculteit gebonden functies. Om de verdere groei van USP te faciliteren en te stimuleren, biedt Rijnsweerd kansen, onder meer door het transformeren van het deel van de A28 in de stad tot stadsweg. Ook de geplande herontwikkeling van de locatie Archimedeslaan 16 tot studentencampus voor studenten en starterswoningen dragen hierbij aan, evenals aanvullende voorzieningen en een kwaliteitsverbetering van de Archimedeslaan en transformatie van het Daltonpark. Het gebied tussen De Uithof en de binnenstad, met name Rijnsweerd, heeft ruimte en potentie om zich te ontwikkelen tot een onderdeel van het USP. Dit is meteen ook een kans om het USP beter te verbinden met de stad, met een mix van functies in een aantrekkelijk groen raamwerk met een netwerk van passende fietsverbindingen in Utrecht Oost en het Utrecht Science Park. Daarbij kan Rijnsweerd de (campus) kwaliteiten krijgen die nu al in De Uithof aanwezig zijn.

Duurzame gezonde verstedelijking is een belangrijke ambitie van het college. Het bewaken, beschermen en bevorderen van de gezondheid in het fysieke domein gebeurt vanuit drie invalshoeken: de druk op gezondheid zo laag mogelijk houden, de inrichting van de leefomgeving draagt bij aan het welbevinden van bewoners en gebruikers en de leefomgeving nodigt uit tot gezond gedrag. De strategische keuze voor een compacte, duurzame gezonde stad, vraagt om integrale afwegingen, transparante overwegingen en uiteindelijk een keuze. Daarom is in een apart hoofdstuk aangegeven hoe wordt gewerkt aan het versterken en benadrukken van die ambitie op project- en gebiedsniveau en in de planprocessen.

Het Utrechts Plan Proces (UPP) wordt geactualiseerd. Het accent komt meer te liggen op de methodiek van het duurzaam ontwikkelen. In een zo vroeg mogelijk stadium wordt het gesprek aangegaan met bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden over de duurzame gezonde verstedelijking van Utrecht. Op projectniveau wordt in raadsvoorstellen (bijvoorbeeld Stedenbouwkundige Programma’s van Eisen) aangegeven, welke bijdrage de ontwikkeling levert aan duurzame gezonde verstedelijking. In de Omgevingsvisies voor de pilotgebieden Vleuten-de Meern en Merwedekanaalzone wordt geëxperimenteerd met het -samen met partijen uit het gebied- benoemen van de maatschappelijke meerwaarde van mogelijke ontwikkelingen of juist van het behoud van bepaalde (maatschappelijke) waarden. Bovendien is een onderzoeksagenda met kennisinstellingen in de maak. De gemeente kan veel leren van de nieuwe inzichten die deze instellingen hebben en zij kunnen op hun beurt leren van de uitvoeringspraktijk van de gemeente.

[Veemarkt 050 Oase]

 Vervolgens wordt het geactualiseerde financiële beeld geschetst van de grondexploitatieprojecten van de gemeente Utrecht met peildatum 1 januari 2016. Een belangrijke ontwikkeling hierbij is dat per 1-1-2016 er nieuwe BBV-richtlijnen gelden¹, waardoor het rentepercentage aangepast is van 4% naar 2%. Dit is verwerkt in de saldi van de grondexploitatieprojecten.

Het totale saldo van de 27 binnenstedelijke grondexploitaties bedraagt € 4,3 miljoen positief, een verbetering van € 12,1 miljoen ten opzichte van 2015. De belangrijkste positieve mutaties zijn te zien bij de projecten Veemarkt, Victor Hugoplantsoen en Oudenrijn West. De regels² schrijven voor dat het mogelijk is om eerder dan bij het afsluiten van een project winst te nemen. Bij een beoordeling van de actieve grondexploitaties waren er drie grondexploitaties waarbij het mogelijk is om (op een behoedzame wijze) winst te nemen, namelijk bij: Oudenrijn West, Bedrijventerrein Overvecht en Kop van Lombok. Door het nemen van deze winst ontstaat een positief meerjarig beeld in het verloop van de Reserve Grondexploitaties. Dit meerjarig positieve beeld is een realistische weergave van de huidige situatie.
Op grond van de actualisatie van de binnenstedelijke grondexploitatieprojecten is per 31 december 2015 een voorziening van € 33,8 miljoen nodig. Een bedrag van € 1,7 miljoen kan vrijvallen en wordt verrekend met de Reserve Grondexploitaties. De aanpassing van de rente, van 4% naar 2%, resulteert in een extra vrijval van circa € 0,5 miljoen ten gunste van de Reserve Grondexploitaties.

Na de verwerking van alle actuele gegevens in de grondexploitatie Stationsgebied ontstaat bij de afronding van de eerste fase van het project in 2022 een geprognosticeerd tekort van € 3,03 miljoen op netto contante waarde 1 januari 2016. Dit tekort is opgebouwd uit plussen van bijvoorbeeld extra vastgoedopbrengsten en minnen van bijvoorbeeld extra maatregelen die nodig zijn gebleken aan de oostzijde van het Stationsgebied. Om vast te houden aan het uitgangspunt van een sluitende grondexploitatie, is in de Jaarstukken 2015 de voorziening Stationsgebied opgehoogd met hetzelfde bedrag. Hier tegenover staat een verlaging van € 2,5 miljoen van het benodigd weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s Stationsgebied.

De grondexploitatie Leidsche Rijn kent per 1 januari 2016 een saldo van € 1,7 miljoen positief. Het is voor het eerst sinds vijftien jaar dat de grondexploitatie een positief saldo heeft. De belangrijkste ontwikkeling in 2015 voor de grondexploitatie Leidsche Rijn betreft de positieve effecten van de aanhoudende vraag naar (nieuwbouw)woningen. Het financieel positieve effect hiervan is, gecombineerd met een deel van de aanwezige marktprijscorrectie, ingezet ter beheersing van het financiële risico op het nog te realiseren kantorenprogramma, door de kantorenomzet te verlagen. Het financieel positieve effect van de verlaging van de rente naar 2% wordt bij besluitvorming Voorjaarsnota ingezet om de kantorenomzet verder te verlagen en de ontvangen kapitaalstortingen terug te storten, waardoor het saldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn € 1,7 miljoen positief blijft.

1. Notitie grondexploitaties 2016, Commissie Besluit Begroting en Verantwoording (zie www.commissiebbv.nl)
 2. Notitie grondexploitaties 2016, Commissie Besluit Begroting en Verantwoording (zie www.commissiebbv.nl)

Het laatste inhoudelijke hoofdstuk betreft de Reserve Stedelijke Herontwikkeling. Per 1 januari 2015 was ruim € 24 miljoen te besteden. In 2015 is circa € 6,5 miljoen uitgegeven. Dat betekent dat per 1 januari 2016 nog ruim € 17,5 miljoen beschikbaar is. De grootste uitgaven hebben betrekking op de herontwikkeling van de openbare ruimte, met name gekoppeld aan het productieprogramma van corporaties (Bouwen aan  de Stad). Ook dit jaar heeft weer een herprogrammering plaatsgevonden. De herprogrammering betreft €  1,2 miljoen en is opgebouwd uit enerzijds vrijgespeelde middelen binnen de Reserve (€ 0,8 miljoen, met name doordat projecten tot stand zijn gekomen met minder middelen dan begroot) en anderzijds aanvullend budget door vrijval Stimuleringsfonds Woningbouw (€ 0,4 miljoen).  

Om te kunnen bepalen welke projecten daarvoor in aanmerking komen, zijn knelpunten en wensen geïnventariseerd op het terrein van stedelijke herontwikkeling. Deze zijn vervolgens beoordeeld op basis van de criteria uit het bestedingskader dat door de Raad is vastgesteld en afgestemd met het Meerjaren Groen Programma, beheer- en onderhoudsprogramma’s en het Programma Bereikbaarheid.Op basis daarvan is een beperkt aantal projecten opgenomen in de nieuwe programmering.  

Deze programmering is aanvullend op de investeringsimpuls die in het kader van de Ruimtelijke Strategie Utrecht wordt voorgesteld. Omdat besluitvorming over de investeringsimpuls in de Voorjaarsnota en het MPSO gelijktijdig is gepland, is ervoor gekozen om de Reserve Stedelijke Herontwikkeling in zijn huidige vorm te herprogrammeren. Omdat in het voorstel voor de investeringsimpuls met name projecten in prioritaire gebieden zijn opgenomen,  is gekozen om voor de Reserve Stedelijke Herontwikkeling met name geld beschikbaar te stellen voor de overige gebieden in de stad. Daarnaast is gekozen om  met name projecten op te nemen die stedelijke herontwikkeling, cofinanciering vanuit de provincie Utrecht of de herinrichting van openbare ruimte gekoppeld aan het productieprogramma van corporaties, mogelijk maken. Dit sluit aan bij de uitgangspunten uit de investeringsstrategie om in gezamenlijke verantwoordelijkheid de investeringsopgave te financieren en met de gemeentelijke investeringen een multipliereffect te genereren.  

Het voorstel in de investeringsstrategie is om de Reserve Stedelijke Herontwikkeling op te laten gaan in de Investeringsimpuls voor de Ruimtelijke Strategie Utrecht. Hiervoor wordt een nieuw bestedingskader opgesteld, dat  in 2016 ter besluitvorming naar de Raad gaat. In dat bestedingskader staat ook hoe de tweederde meerwaardeafdracht
van de corporaties (conform raadsbesluit Prestatieafspraken 11 februari 2016) te besteden en op welke manier deze toe te kennen. Huurders van de corporaties worden betrokken bij het opstellen van dat deel van het bestedingskader.