Planvoorraad en prognose woningbouw

De vraagkant van de woningmarkt is in hoofdstuk 2 aan bod gekomen. Dit hoofdstuk beschrijft de aanbodkant van de woningvoorraad. Dit gebeurt aan de hand van de planvoorraad woningbouw en de prognose. Eerst wordt de opbouw van de stedelijke planvoorraad aan woningen geschetst, zowel kwantitatief als kwalitatief. Hoeveel woningen zitten op dit moment in de woningbouwplannen voor de periode 2016 tot en met 2020 en om welk soort woningen gaat het? Denk aan: onzelfstandige studenteneenheden, huurwoningen (sociaal, middelduur vrije sector, duur vrije sector) of koopwoningen (betaalbaar tot € 200.000 Vrij Op Naam of daarboven)? En ligt de nadruk bij de plannen op appartementen of op grondgebonden woningen?

Het overzicht van de planvoorraad bevat alle grondexploitatieprojecten en alle particuliere initiatieven waarvoor een bestuurlijk besluit is genomen (vastgesteld startdocument). Dat betekent dat de gemeente is gestart met de planvoorbereiding. Het betreft zowel transformatie als nieuwbouw (al dan niet voorafgegaan door sloop). De peildatum voor deze rapportage is 1 februari 2016; projecten die op deze datum een vastgesteld startdocument hadden, zijn meegenomen in de rapportage. Ook bevat de rapportage alle projecten uit de nieuwe prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties. De projecten zijn terug te vinden in het onderdeel ‘projecten’. Projecten die passen binnen het bestemmingsplan en het die reguliere vergunningtraject volgen, zijn in de aantallen in dit hoofdstuk niet meegenomen. Onderzocht wordt de mogelijkheid om dit in 2017 wel toe te voegen aan het MPSO.

Na het overzicht van de planvoorraad volgt een prognose van de te bouwen woningen voor de jaren 2016, 2017 en 2018. In deze prognose zijn te verwachten risico’s nadrukkelijker meegewogen, zoals financiële haalbaarheid en afzetbaarheid van de woningen.  De afzetbaarheid van woningen is gebaseerd op de marktanalyses uit hoofdstuk 2.

De totale Utrechtse planvoorraad ‘start bouw’ bestaat voor de periode 2016 tot en met 2020 uit circa 18.400 woningen. Als alles volgens planning verloopt, worden er dus 18.400 woningen in aanbouw genomen. Dat is een forse toename ten opzichte van de planvoorraad van de periode 2015 tot en met 2019 (circa 13.800 woningen). Ongeveer een vierde van de planvoorraad maakt onderdeel uit van plannen in wijk 9; de wijk Leidsche Rijn.

[Groot Zandveld YvM 4 april 2016]

De verdeling per jaar toont een grote boeggolf van woningen die volgens de huidige planning in aanbouw gaan in 2016, 2017 en 2018. Het gaat respectievelijk om 5.300, circa 5.600 en circa 5.100 woningen. Ter vergelijking: in 2015 is gestart met de bouw van ruim 2.400 woningen. Voorbeelden van grote projecten die de komende jaren starten, zijn Campus Archimedeslaan en KPN Campus. Beide projecten liggen in de wijk Oost en beiden zijn gericht op het realiseren van een aanzienlijk aantal woningen voor studenten (zelfstandig en onzelfstandig) en starters (middeldure vrije sector huur en sociale huur). Andere voorbeelden van grote projecten zijn Centrum Overvecht in de wijk Overvecht en Ziekenhuis Oudenrijn in de wijk Zuidwest. De woningen in deze projecten worden gerealiseerd in verschillende segmenten en zijn gericht op verschillende groepen.

[Grafiek_Hfdst_3_prognose_totaal_aantal_start_bouw_per_jaar_per_hoofdcategorie_1600pix_20160429]

In de figuur kunt u ook zien dat de planvoorraad bestaat uit drie hoofdcategorieën, namelijk koopwoningen > € 200.000 VON, zelfstandige studenteneenheden (als onderdeel van de sociale huur categorie) en middeldure vrije sector huurwoningen. Verder behoort bijna 10% van de totale planvoorraad tot de categorie goedkope koop en bestaat eenzelfde aandeel uit reguliere sociale huurwoningen (exclusief zelfstandige studenteneenheden).  

[verkenner01_DSC9029]

In 2019 en 2020 slinkt de planvoorraad fors tot rond de 900 woningen in 2020. De ervaring leert echter dat er gedurende het jaar altijd weer nieuwe initiatieven en projecten bijkomen waarvan de bouw kan starten binnen twee jaar. De verwachting voor de komende jaren is dan ook weer een stijging van het aantal projecten dat kan worden toegevoegd aan de planvoorraad van 2018, 2019 en 2020 (start bouw). Ervaring uit andere jaren leert overigens ook dat een deel van de geplande projecten doorschuift in de tijd en dus later start dan gepland. Dit is verwerkt in de prognose.

Bij de planvoorraad ligt de nadruk op appartementen: er worden bijna drie keer zoveel appartementen gerealiseerd als eengezinswoningen. De meeste appartementen worden gerealiseerd als zelfstandige studenteneenheid of als middelduur vrije sector huurappartement. Bij de eengezinswoningen ligt de nadruk juist op het koopsegment en meer specifiek op het segment met een VON- prijs > € 200.000. Er is een duidelijke verdeling over de stad te zien tussen appartementen en eengezinswoningen. Circa 40 procent van de eengezinswoningen wordt volgens de huidige planning gerealiseerd in de wijk Leidsche Rijn (wijk 9).

[meijsters08_DSC9409]

Zoals beschreven in de inleiding is de planvoorraad aan nieuw te bouwen woningen vertaald in een prognose. Hoe verder in de toekomst, hoe onzekerder de prognose. De prognose richt zich daarom op de eerstkomende jaren: 2016, 2017 en 2018.
Bij het opstellen van de prognose zijn in eerste instantie de projectspecifieke risico’s beoordeeld, zoals financiële haalbaarheid, planologisch-juridische risico’s, draagvlak enzovoort. Vervolgens is stedelijk gekeken naar de verwachte afzetbaarheid van verschillende typen woningen (koop/huur/eengezinswoningen/ meergezinswoningen/prijscategorieën). Dit is gebeurd op basis van de informatie uit hoofdstuk 2, waar de marktanalyses en de ‘start-bouw’-resultaten van 2015 kort zijn benoemd. Zo is het aandeel koopwoningen in de prognose bijvoorbeeld verlaagd ten opzichte van de planvoorraad.

De prognose laat zien dat in de periode 2016 tot en met 2018 naar verwachting de bouw start van circa 12.000 woningen. Een forse toename vergeleken met de prognose van vorig jaar, toen er naar verwachting in de periode 2015 tot en met 2017 gestart zou worden met de bouw van circa 8.500 woningen. Woningen worden toegevoegd via nieuwbouw en transformatie van bestaand vastgoed. Circa 8 procent van de totale prognose bestaat uit toevoegingen via transformatie, voor een groot deel gericht op het realiseren van woonruimte voor studenten en starters. Zoals aangegeven zijn projecten die het reguliere vergunningstraject volgen, niet meegenomen in dit hoofdstuk. Het aandeel 'toevoegingen via transformatie' zal in de praktijk dan ook hoger zijn.

[Grafiek_Hfdst_3_gerealiseerd_en_geprognosticeerd_totaal_aantal_woningen_start_bouw_2014_tm_2018_1600pix_20160502]

Een onderverdeling naar de jaren laat een piek zien in de jaren 2017 en 2018, als de bouw start van respectievelijk 4.944 en 4.621 woningen. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van 2016 (2.524). Nu de woningmarkt weer aantrekt, wil de gemeente initiatiefnemers zoveel mogelijk faciliteren. Op die manier wordt de opgelopen achterstand als gevolg van de crisis weer ingelopen. De verklaring voor de piek in 2017 en 2018 ligt voor een belangrijk deel in de start bouw van een aantal grote projecten zoals de campus Archimedeslaan in de wijk Oost. Zoals aangegeven in de vorige paragraaf start daar de bouw van een groot aantal zelfstandige studenteneenheden, gecombineerd met middeldure vrije sector huurwoningen voor starters.

[grafiek_stedelijke_prognose_woningbouw_per_jaar_per_categorie_2016_tm_2018_1600pix_20160404]

In de figuur is te zien dat de prognose voor de jaren 2017 en 2018 vooral bestaat uit sociale huurwoningen (inclusief zelfstandige studenteneenheden) en woningen in het middeldure vrije sector huursegment, met een huur tussen € 710,- en € 900,-. Het koopsegment is een minder grote maar stabiele categorie.

[grafiek_sted_prognose_woningbouw_per_wijk_per_jaar_2016_tm_2018_1600pix_20160404]

Een aanzienlijk deel van de sociale huurwoningen bestaat uit zelfstandige studenteneenheden. Het aantal geprognosticeerde zelfstandige studenteneenheden bestaat voor de komende drie jaar uit 3.058 eenheden. Deze worden voornamelijk gerealiseerd in de wijk Oost, gevolgd door Zuid en Zuidwest. Een optelsom van zelfstandige en onzelfstandige studenteneenheden maakt dat de prognose uitkomt op 3.760 studenteneenheden. Deze categorie woningen kent een zekere afzetmarkt door het bestaande tekort aan studentenhuisvesting in Utrecht. Met het invoegen van de nieuwe eenheden, wordt het tekort nog niet ingelopen. Wel komen vraag en aanbod van studenteneenheden de komende jaren dichter bij elkaar, zoals geschetst in hoofdstuk 2.

Voor de overige sociale huurwoningen (exclusief zelfstandige studenteneenheden) is de prognose dat er in de jaren 2016 tot en met 2018 bijna 1.500 worden gebouwd, met name in de wijken Zuid en Oost. Ook met het realiseren van deze aantallen blijft de vraag naar sociale huurwoningen groot.

In de prestatieafspraken met de corporaties is daarom afgesproken om de huidige voorraad niet verder af te laten nemen, maar te laten groeien. Tot en met 2019 gaan de corporaties ruim 3.000 woningen bouwen. In diezelfde periode verwachten de corporaties ruim 2.000 woningen te slopen of te verkopen. Netto komen er bijna 1.200 sociale huurwoningen bij. Deze aantallen zijn onderdeel van de prognose. De prestatieafspraken met de corporaties bevatten bovenop de projecten ook de wens van de corporaties om, bij aanbod van geschikte locaties, nog 900 woningen toe te voegen. In een aangenomen motie (Motie 23 'zorg voor locaties sociale huur' 11-2-2016) draagt de raad het college op om zich maximaal in te spannen om voor de periode 2016 tot en met 2019 locaties voor 1500 nieuw te bouwen sociale huurwoningen te vinden. Deze aantallen komen bovenop de aantallen in de huidige planvoorraad en prognose.

Naast sociale huurwoningen wordt er tot en met 2018 gestart met de bouw van bijna 3.300 vrije sector huurwoningen. Het overgrote deel daarvan (ruim 2.900 woningen) wordt gerealiseerd in het middeldure vrije sector huursegment, waarbij de nadruk ligt op appartementen. De meeste woningen in dit segment worden gerealiseerd in het Stationsgebied (als onderdeel van de wijk Binnenstad), de wijken Noordoost en West. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 bestaat er in Utrecht een grote vraag naar woningen in dit segment. Om dit aanbod te vergroten is in 2014 het Actieplan Middeldure Huur opgesteld, met daarin een aantal stimuleringsmaatregelen.

De start bouw van het aantal koopwoningen bedraagt in 2016, 2017 en 2018 samen naar verwachting ruim 3.500 woningen. Het grootste deel hiervan wordt gerealiseerd in de wijk Leidsche Rijn, gevolgd door de wijk Noordoost. De nadruk ligt op het type grondgebonden woning (circa 60 procent) en circa 20 procent bestaat uit goedkope koopwoningen. Verder worden ruim 100 woningen gerealiseerd via (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap.

[grafiek_sted_prognose_woningbouw_per_wijk_per_categorie_2016_tm_2018_1600pix_20160404]

De verwachting is dat het aantal projecten waaraan wordt gewerkt, de komende jaren weer toeneemt. Begin 2016 zijn - naast de lopende projecten waarvoor het college al een startdocument heeft vastgesteld -, ook de pre-projecten geïnventariseerd. De pre-projecten kunnen aan het MPSO worden toegevoegd wanneer de integrale quickscan van deze initiatieven leidt tot een startdocument dat door het college wordt vastgesteld. De totale planvoorraad van deze initiatieven omvat op dit moment circa 3.400 woningen.

Grondexploitatie Stationsgebied

[Grafiek_Hfdst_3_prognose_start_bouw_grex_stationsgebied_per_jaar_per_hoofdcategorie_1600pix_20160411]

De grondexploitatie Stationsgebied bevat voor de jaren 2016 en 2017 de start bouw van ruim 800 woningen. Dit is circa 7% van de totale prognose. De grondexploitatie bevat met name projecten met middeldure vrije sector huurappartementen (541) en goedkope koopappartementen (161). Sociale huur en studentenhuisvesting ontbreken op dit moment nog. De piek ligt bij projecten waarvan de bouw start in 2017. Een voorbeeld is Het Platform (voormalige werktitel Zuidgebouw), waar zowel koop- als huurappartementen worden gerealiseerd. Voor 2018 staat nog geen start bouw gepland. Wel zijn er grote ontwikkelingen gepland in fase 2 van de ontwikkeling van het Stationsgebied, aan de westzijde van het station. Tussen 2020 en 2030 vinden daar nog grote ontwikkelingen plaats, waaronder woningbouwontwikkelingen. Die zijn nog niet meegerekend in deze prognose.  

Grondexploitatie Leidsche Rijn

[Grafiek_Hfdst_3_prognose_start_bouw_grex_Leidsche_Rijn_per_jaar_per_hoofdcategorie_1600pix_20160411]

De prognose van de grondexploitatie Leidsche Rijn laat voor de jaren 2016, 2017 en 2018 een constante start bouw zien van 700 woningen (als gevolg van de aftopping waarmee veiligheidshalve rekening is gehouden in de grondexploitatie). Dit is ruim 17% van de totale prognose. De grondexploitatie bevat een breed palet aan woning-categorieën, met de nadruk op het koopsegment. Ook is vooral voorzien in het realiseren van eengezinswoningen.

Binnenstedelijke grondexploitaties

[Grafiek_Hfdst_3_prognose_start_bouw_binnenstedelijke_grex_per_jaar_per_hoofdcategorie_1600pix_20160411]

De prognose van de binnenstedelijke grondexploitaties laat voor de jaren 2016, 2017 en 2018 een start bouw zien van bijna 1.100 woningen. Dit is 9% van de totale prognose. Net als bij de grondexploitatie van het Stationsgebied, ligt ook bij de binnenstedelijke grondexploitaties de nadruk op de jaren 2016 en 2017 (steeds circa 500 woningen). Het aantal neemt af in 2018, dan staan ruim 100 woningen gepland. Net als in de grondexploitatie van Leidsche Rijn zijn bijna alle woning-categorieën onderdeel van de grondexploitaties (behalve onzelfstandige studenteneenheden). Het aandeel start bouw sociale huur bestaat in 2017 voor een groot deel uit zelfstandige studenteneenheden.

Particuliere initiatieven

[Grafiek_Hfdst_3_prognose_start_bouw_particuliere_initiatieven_per_jaar_per_hoofdcategorie_1600px_20160411]

De prognose ‘start bouw’ van particuliere initiatieven laat voor de jaren 2016, 2017 en 2018 een start bouw zien van ruim 8.000 woningen. Dit is ruim 66% van de totale prognose. Anders dan de prognose van de grondexploitaties Stationsgebied, Leidsche Rijn en binnenstedelijke grondexploitaties, neemt bij de particuliere initiatieven het aantal woningen waarvan de bouw start toe over de jaren. De piek ligt in de jaren 2017 en 2018 wanneer de bouw start van respectievelijk bijna 3.200 en 3.800 woningen. Ook hier zijn alle woning-categorieën vertegenwoordigd. Bij deze initiatieven ligt de nadruk op sociale huur. Volgens de prognose worden in dit segment bijna 4.000 woningen gerealiseerd. Het grootste gedeelte hiervan bestaat uit zelfstandige studenteneenheden. In 2017 wordt ook gestart met de bouw van ruim 650 reguliere sociale huurwoningen. Verder bevatten de particuliere initiatieven een groot aantal middeldure vrije sector huurwoningen.