Prognose commercieel vastgoed

In dit hoofdstuk is aan de hand van de planvoorraad en een marktanalyse (hoofdstuk 2) een prognose gemaakt voor de verwachte nieuwbouw van kantoren, winkels, hotels en de uitgifte van bedrijventerreinen in de gemeente Utrecht. De prognose richt zich met name op de jaren 2016, 2017 en 2018.

Bestaande bouw is door voldoende aanbod op vergelijkbare locaties nog aanzienlijk goedkoper dan nieuwbouw.  Daarnaast zoeken kantoorgebruikers vooral korte huurcontracten terwijl beleggers voor nieuwbouw lange huurcontracten verlangen. Dit alles zal nieuwbouw op Papendorp en bij Leidsche Rijn Centrum afremmen totdat vraag en aanbod weer redelijk in evenwicht zijn en er relatieve schaarste aan kwaliteitspanden ontstaat. Bestaande gebouwen zullen in 2016 en 2017 daardoor aantrekkelijker zijn dan nieuwbouw op Papendorp en bij Leidsche Rijn Centrum. Op Papendorp zien we dat bestaande panden na het doen van investeringen weer relatief snel worden verhuurd. Het aanbod zal krapper worden. Leidsche Rijn Centrum heeft daarbij het voordeel dat de OV-bereikbaarheid vanaf 2017 aanzienlijk verbetert en ook wordt het winkelcentrum in Leidsche Rijn Centrum opgeleverd.  De verwachting is dat in Leidsche Rijn Centrum het herstel zich vanaf 2017 het snelste zal inzetten.

De situatie voor kantoren in het Stationsgebied is niet vergelijkbaar met de rest van Utrecht en Nederland. De vraag naar kantoren in het Stationsgebied is groter dan het aanbod (met name aan de westzijde van het station). Het prijsverschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw is relatief klein. In die gunstige marktverhoudingen leggen huurders en investeerders zich gemakkelijker vast op nieuwbouw.  De verwachting is dat het WTC (inmiddels al deels verhuurd) in 2016 in aanbouw gaat en dat De Hoge Dame van NS in 2018 volgt.

[Utrecht De Knoop SHOT01 v5]

In december 2015 heeft de provincie Utrecht het kantorenonderzoek en de ontwerp-Thematische Structuurvisie Kantoren gepresenteerd. Deze provinciale kantorenaanpak heeft geen invloed op de Utrechtse kantorenstrategie en de grondexploitaties van de strategische locaties Stationsgebied, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp. De invloed beperkt zich tot een relatief kleine bouwclaim op de locatie Rijnvliet.

[Tabel_4-2_Prognose_nieuwbouw_kantoren_1600pix_20160502]

[DHL]

De gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen ligt de laatste jaren tussen de 0,6 en 4,5 hectare per jaar. De verwachting is dat dit de komende jaren langzaam stijgt naar 3,5 hectare in 2018. Naast de (vrij beperkte) uitgifte van nieuwe terreinen wordt er de laatste vijf jaar meer ha op bestaande kavels/terreinen herontwikkeld en worden leegstaande panden hergebruikt. Voorbeelden hiervan zijn New Wave en Rosier vd Bosch op Lage Weide.

[Grafiek_hfdst_4_Uitgifte_netto_hectare_berdrijfsterreinen_en_prognose_1600pix_20160412]

In uitvoering zijn de grootschalige vernieuwing en winkeltoevoegingen in Hoog Catharijne ter versterking van het centrumgebied en de verbouwing van de Bijenkorf. Ook in aanbouw is het nieuwe stadsdeelcentrum Leidsche Rijn Centrum.

[bijenkorf04_DSC0114]

Verder is er in Utrecht, gezien de marktontwikkeling, nog slechts beperkt uitbreidingsruimte en wordt ingezet op versterking van het aanbod in bestaande winkelcentra, waar dat mogelijk en noodzakelijk is. Zo worden bijvoorbeeld plannen gemaakt voor een kwaliteitsverbetering van winkelcentrum Overvecht.

[tabel_toekomstige_ontwikkelingen_winkelvolume_Utrecht_1600pix_20160404]

In de periode 2010 tot 2015 zijn in Utrecht 365 kamers gerealiseerd. Tussen 2016 en 2019 zijn er verschillende hotelontwikkelingen in de stad (zie tabel). Utrecht telt nog steeds relatief veel 3- en 4 sterrenhotels, vooral gericht op de zakelijke bezoeker en minder hotels met een bijzonder belevingsconcept of een aanbod gericht op het budgetsegment (0-2 sterren) of juist het topsegment (5 sterren).

[stayokay01_DSC9916]

Er is nog ruimte voor bijzondere of zich onderscheidende hotels (experience), net als voor kleinschalige hotelinitiatieven en bed-and-breakfasts (maximaal 4 kamers). Voor hotels die een geheel eigen markt bedienen blijft ruimte.

[tabel_Hotelplannen_vanaf_2016_1600pix_20160404]