Financieel beeld grondexploitaties

Dit hoofdstuk schetst het geactualiseerde financiële beeld van de grondexploitatieprojecten van de gemeente Utrecht. Eerst worden de parameters en de uitgangspunten die aangehouden zijn bij deze actualisatie toegelicht; daarna de ruimtelijke ontwikkelingen in de Voorjaarsnota 2016. Vervolgens wordt ingegaan op het geactualiseerde financiële beeld en de bijbehorende risico’s van respectievelijk de binnenstedelijke projecten, Stationsgebied en Leidsche Rijn. Bij de binnenstedelijke projecten staan de Reserve Grondexploitaties centraal. Ten slotte wordt nog kort ingegaan op de wend- en weerbaarheid.

Het nog te realiseren deel van de grondexploitaties wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Deze paragraaf geeft een toelichting bij de  belangrijkste kosten- en opbrengstenparameters en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. . De mogelijke beweging rond deze parameters is vertrekpunt voor de scenario’s zoals die zijn beschreven in dit hoofdstuk voor de onderdelen binnenstedelijke projecten, Leidsche Rijn en Stationsgebied.

In 2016 zijn de parameters rente en indexering kantoren gewijzigd ten opzichte van de actualisatie 2015.

Rente
Omdat per 1 januari 2016 de nieuwe richtlijnen Grondexploitaties van de BBV zijn ingegaan, is bij het bepalen van de netto contante waarde in voorliggend MPSO gerekend met 2 % rente. Hiermee voldoen de grondexploitatieberekeningen aan de nieuwe voorschriften. Om ook de aansluiting met de jaarstukken 2015 te kunnen maken, is voor de drie afzonderlijke onderdelen zowel een resultaat op rentepercentage 4%, als op 2% gepresenteerd.

Indexering kosten
Standaard is een jaarlijkse indexatie van de kosten met 2%. Op basis van een aantrekkende economie is het de verwachting dat na 2016-2017 de prijzen onder druk komen te staan. Voor de grote komende aanbestedingen is een extra analyse uitgevoerd. Naar verwachting blijven deze binnen de opgenomen budgetten in de betreffende grondexploitaties.    

Indexering opbrengsten
Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks met 1% geïndexeerd. Vanwege het negatieve sentiment op de landelijke kantorenmarkt, zijn de toekomstige opbrengsten binnen de opgave Leidsche Rijn niet geïndexeerd. Voor de grondexploitatie Leidsche Rijn geeft dit een negatief effect van € 15 miljoen. De binnenstedelijke projecten hebben geen kantoorprogramma.

Fasering woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenprogramma
Voor zowel de programmering van de woningbouw als voor bedrijventerrein geldt, dat op basis van marktontwikkelingen de programmering stedelijk wordt afgestemd. Na stedelijke afstemming wordt de fasering opgenomen in de grondexploitatie. Herijking van de programmering is een jaarlijks stedelijk proces dat voorafgaand aan de actualisatie van de grondexploitatie wordt uitgevoerd.

Voor kantoorprogrammering geldt naast bovenstaand proces aanvullend nog provinciale afstemming.

Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt de grondprijs die volgt uit een contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt de bandbreedte van de (concept) grondprijzenbrief 2016 aangehouden. In 2015 zijn alle uitgiften minimaal binnen de bandbreedte van de grondprijzenbrief gerealiseerd.

Plan- en VATkosten
Per deelproject is een raming aanwezig waarin per projectfase de plan- en VATkosten zijn begroot. De plan- en VAT- kosten zijn voor alle grondexploitatieprojecten tot einde werk begroot.

Ramingen BRM (bouwrijpmaak kosten) & WRM (woonrijpmaak kosten)
In de grondexploitatie worden de budgetten voor BRM en WRM conform contractpositie-aanbestedingsresultaat opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt een realistische raming, mede gebaseerd op meest recente aanbestedingsresultaten, opgenomen. Komende aanbestedingen zijn binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn voor de deelgebieden Haarrijn, Rijnvliet en Leeuwesteyn opgenomen en binnen de grondexploitatie Stationsgebied voor Herinrichting Nieuwe Stationsstraat en de Croeselaan.

Vennootschapsbelasting positie grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Per 1 januari 2016 wordt de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting. Deze belastingplicht komt te liggen op het niveau van het publiekrechtelijke lichaam, in plaats van op het niveau van de verschillende ondernemingen binnen een publiekrechtelijk lichaam.

Het achterliggende doel van het wetsvoorstel is, mede onder druk van de Europese Commissie, om  een gelijkwaardig speelveld te scheppen tussen overheidsondernemingen en private ondernemingen.

Het is de bedoeling dat overheden die winst of structureel overschotten behalen met activiteiten die concurreren met de ‘markt’, vennootschapsbelasting gaan betalen. Activiteiten die structureel verliesgevend zijn, leiden niet tot belastingplicht. Tussen die twee uitersten ligt een grijs gebied.

Met uitoefening van het vigerende grondbeleid, beweegt de gemeente Utrecht zich zeer beperkt op een concurrerende markt. Slechts in de combinatie van een falende markt en een gemeentelijke ambitie dan wel stedelijke urgentie wordt actief grondbeleid als instrument ingezet. Het is dan ook de verwachting dat nieuwe grondexploitatieprojecten zonder gemeentelijke bijdrage, niet tot nauwelijks leiden tot een sluitende exploitatie. Daarnaast zijn de al lang lopende grote gemeentelijke gebiedsontwikkelingen Leidsche Rijn en Stationsgebied weliswaar gestart onder een actieve beleidslijn, maar na correctie op inzet van rijkssubsidie en gemeentelijke bijdragen verliesgevend.

Zowel bezien op de drie separate onderdelen Leidsche Rijn, Stationsgebied en Binnenstedelijke projecten als op totaalniveau zijn de grondexploitatieprojecten structureel fiscaal verliesgevend. Daarmee lijkt aan een eerste vereiste van ondernemerschap, namelijk winstgevendheid, al niet voldaan te kunnen worden. Bij de actualisatie van de grondexploitatieprojecten wordt dan ook geen rekening gehouden met Vpb-druk op de grondexploitatieprojecten.

Risicomanagement en weerstandsvermogen

Conform de door de raad vastgestelde nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2015-2018 worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Het weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. Voor het opvangen van de risico’s grondexploitatie Leidsche Rijn en de binnenstedelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeentebreed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen respectievelijk de grondexploitatie en de Reserve Grondexploitatie. In de volgende paragrafen wordt het financiële beeld van respectievelijk de binnenstedelijke grondexploitaties en de grondexploitaties Stationsgebied en Leidsche Rijn toegelicht, evenals bijbehorende risico’s, scenario’s en beheersmaatregelen

In deze paragraaf wordt het financiële beeld geschetst van alle 27 binnenstedelijke grondexploitaties. Hierin wordt ook het financiële beeld van de vier grondexploitaties in de wijk Vleuten-De Meern (wijk 10) meegenomen, omdat deze afrekenen naar de hier beschreven Reserve Grondexploitaties.

[Veemarkt 065 smaaktuin]

De aansluiting tussen het saldo van het MPSO 2016 en 2015 is als volgt:

[Tabel_Hfdst_7-3_Mutaties_1600pix_20160411]

In 2015 zijn de volgende projecten afgesloten:

• Dichterswijk West (Parkhaven)
• GVU-terrein Europalaan
• Groenewegterrein Zuid
• Wim Sonneveldschool

Deze grondexploitaties hadden een totaalsaldo van circa € 0,4 miljoen. De afsluiting van deze projecten betekent een afname van het saldo van het MPSO met dit bedrag.

Het project Wim Sonneveldschool is afgerekend met het Masterplan Voortgezet Onderwijs (MVO), conform raadsbesluit. De projecten GVU-terrein Europalaan en Groenewegterrein Zuid zijn met een negatief saldo afgesloten en afgerekend met de Voorziening Negatieve Grondexploitaties. Het positieve saldo van het project Dichterswijk West (Parkhaven) is vrijgevallen ten gunste van de Reserve Grondexploitaties.

Er zijn dit jaar geen nieuwe binnenstedelijke grondexploitatieprojecten toegevoegd aan het MPSO.

De saldo-mutaties/optimalisaties in de diverse lopende projecten leveren een verbetering van het saldo op van € 10 miljoen. De toename van het saldo wordt met name veroorzaakt door de projecten Veemarkt, Victor Hugoplantsoen en Oudenrijn West.

Bovenstaande ontwikkelingen leiden tot een saldo  van € 2,2 miljoen positief voor binnenstedelijke grondexploitaties. Conform de vernieuwde richtlijnen grondexploitaties van de BBV per 1-1-2016 is de rente aangepast van 4% naar 2%. Het saldo van het MPSO 2016 voor de binnenstedelijke projecten is na deze rentewijziging € 4,3 miljoen positief.

De stand van zaken van de individuele grondexploitaties en de toelichting op de actualisatie is terug te vinden bij het onderdeel ‘Projecten’. Met behulp van een filter is de binnenstedelijke grondexploitaties te selecteren. Wie op een project klikt, komt via de knop ‘lees meer’ bij de inhoudelijke en financiële toelichting op het project.

Effect actualisatie per programmaonderdeel

Binnen het MPSO zijn projecten opgenomen die bijdragen aan de programmaonderdelen Stedelijke Ontwikkeling, Masterplan Voortgezet Onderwijs, Integraal Accommodatie Beleid en Milieu & Mobiliteit. De onderverdeling naar programmaonderdelen geeft het volgende beeld:

[Tabel_hfdst_7-3_Effect_actualisatie_per_programmaonderdeel_1600pix_20160411]

De getallen in de tabel zijn gecorrigeerd voor afgesloten projecten.

De binnenstedelijke grondexploitatieprojecten worden doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt tot voorliggende grondexploitaties. De mogelijke beweging rondom deze aannames is vertrekpunt voor de scenario’s die in deze paragraaf zijn opgenomen.

Scenario’s en mogelijke beheersmaatregelen

De belangrijkste scenario’s inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2016 worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van denkrichtingen van beheersing. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke  ontwikkelingen zijn. Er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen. Ten slotte geldt dat alle scenario’s berekend zijn met het rentepercentage van 4%.

Scenario vertraging
Korte toelichting bij gekozen scenario:
Als uitgangspunt is hierbij gekozen voor het opschuiven van de totale omzet met 1 jaar.

Effect:
Het totaal aan grondexploitatieprojecten verslechtert met circa € 3,3 miljoen.

Beheersing:
Dit effect kan binnen de Reserve Grondexploitaties opgevangen worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 Klein.

Scenario aanpassing grondprijzenbeleid
Korte toelichting bij gekozen scenario:
Bij dit scenario is als uitgangspunt gekozen dat de grondprijzen gemiddeld 2,5 % lager uitkomen dan nu opgenomen in grondexploitatie.

Effect:
Lagere opbrengst van circa € 3,8 miljoen in de periode 2016 – 2023.

Beheersing:
Dit effect kan binnen de Reserve Grondexploitaties opgevangen worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 Klein.

Scenario uitblijven opbrengstenstijging
Korte toelichting bij gekozen scenario:
Bij dit scenario is als uitgangspunt gekozen dat de opbrengsten in de grondexploitatie niet met gemiddeld 1% per jaar zullen stijgen.

Effect:
Lagere opbrengst van circa € 2,7 miljoen in de periode 2016 – 2023.

Beheersing:
Dit effect kan binnen de Reserve Grondexploitaties opgevangen worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 Klein.

Scenario renteverhoging van 2% naar 3%
Korte toelichting bij gekozen scenario:
Dit scenario is alleen van toepassing bij een rekenrente van 2%. Uitgangspunt is dan een verhoging van de rekenrente gemeente Utrecht van 2%  naar 3%.

Effect:
De grondexploitatie verslechtert door renteverhoging met circa € 1,1 miljoen.

Beheersing:
Dit effect kan binnen de Reserve Grondexploitaties opgevangen worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 Klein.

Ontwikkeling risicoprofiel
De ontwikkeling van het risicoprofiel laat ten opzichte van het MPSO 2015 een daling zien. Het totale risicoprofiel voor de binnenstedelijke projecten in het MPSO 2016 is ingeschat op € 4,9 miljoen negatief.

Het totale risicoprofiel bestaat uit generieke en projectspecifieke risico’s. De hierboven beschreven generieke scenario’s leveren een risicoprofiel op van € 2,3 miljoen negatief. Dit risicoprofiel is gedaald doordat de risico's inzake de grondprijzen zijn verkleind, onder andere door de herstellende marktsituatie.  

De projectspecifieke risico's bestaan uit negatieve risico’s. Er zijn geen positieve risico’s opgenomen, waardoor het projectspecifieke risicoprofiel op € 2,4 miljoen  negatief uitkomt.

In de tabel hieronder zijn de risico's onderverdeeld.

[Tabel_hfdst_7-3_Projectspecifieke_risicos_1600pix_20160411]

Bij aanpassing van de rente naar 2% is het totale risicoprofiel iets lager, namelijk € 4,7 miljoen negatief. De aanpassing van de rente heeft een klein positief effect op de generieke risico’s.

Op basis van huidige bekende inzichten is het verloop van de Reserve Grondexploitaties voor de periode 2016 - 2020 als volgt weer te geven.

[tabel_Rianne_verloop_reserve_grondexploitaties_1600pix_20160419]

De bovenstaande tabel toont een positief verloop van de Reserve bij zowel rente 4% als bij rente 2%. De rente aanpassing naar 2% heeft een positief effect op het verloop van de reserve. Het positieve meerjarige verloop van de reserve grondexploitatie biedt hiermee ruimte voor een onttrekking van € 1,3 miljoen. Dit is opgenomen in de besluitvorming van de Voorjaarsnota 2016.

Conform de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) is het mogelijk om eerder dan bij het afsluiten van een project winst te nemen. Bij een beoordeling van de actieve grondexploitaties waren er drie grondexploitaties waarbij het mogelijk is om (op een behoedzame wijze) een winst te nemen, namelijk:

• Oudenrijn West
• Bedrijventerrein Overvecht
• Kop van Lombok

Door het nemen van deze winst ontstaat een positief meerjarig beeld in het verloop van de Reserve Grondexploitaties. Dit meerjarig positieve beeld is een realistische weergave van de huidige situatie. Omdat de Reserve Grondexploitaties van voldoende omvang is, is in de Investeringsstrategie als onderdeel van de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) geen wijzigingsvoorstel voor de Reserve Grondexploitaties opgenomen.

Hieronder volgt een toelichting van de onderdelen van de reserve.

Af te sluiten positieve projecten
Saldi van positieve grondexploitatieprojecten die zijn afgesloten, worden in het jaar van afsluiten toegevoegd aan de Reserve Grondexploitaties. Op basis van de huidige planning zijn dit voor de jaren 2016-2019 de volgende projecten:

[Tabel_hfdst_7-3_Planning_af_te_sluiten_projecten_1600pix_20160510]

Onttrekkingen
De jaarlijkse onttrekkingen bestaan uit onttrekkingen voor Mobiliteit (laatste onttrekking in 2016), de Algemene Middelen, bijdragen aan producten Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling en mutaties binnen de voorziening Negatieve Grondexploitaties. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of en in hoeverre de jaarlijkse onttrekkingen gehandhaafd kunnen blijven. Bij de actualisatie is gebleken dat de reserve tot en met 2020 van voldoende omvang is om de exploitatie effecten, de risico's en de jaarlijkse onttrekkingen te kunnen dragen.

De onttrekking 2016 bedraagt in totaal € 5,4 miljoen en is als volgt te specificeren:

[Tabel_hfdst_7-3_Onttrekkingen_1600pix_20160411]

Bijdrage aan de Algemene Middelen
De diverse taakstellingen hebben in het algemeen betrekking op verlaging van plankosten en verschillende efficiencymaatregelen, waarover in het verleden besluiten zijn genomen. De optelsom van deze taakstellingen van € 2,1 miljoen  wordt jaarlijks ten laste van de Reserve Grondexploitaties gebracht.

Bijdrage producten Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling
De jaarlijkse reservering is als volgt opgebouwd:

[Tabel_Hfdst_7-3_Bijdrage_producten_REO_1600pix_20160411]

Promotie en acquisitie:
Er wordt een actief promotie- en acquisitiebeleid gevoerd richting het bedrijfsleven. Jaarlijks wordt onder meer meegedaan aan de Expo Reaal en de Provada. De kosten voor promotie en acquisitie worden geraamd op jaarlijks € 80.000.

Bestemmingsplankosten:
In de commissie ROW van 1 juli 1999 is besloten een scheiding aan te brengen tussen beheer- en ontwikkelingsplannen. Er is sprake van een beheerplan wanneer het plan in hoofdzaak gericht is op het actualiseren en vastleggen van het gemeentelijk planologisch gebied. Een ontwikkelingsplan is altijd toe te wijzen aan een specifieke bouwactiviteit en/of aanleg van (grootschalige) infrastructuur. Ontwikkelingsplannen worden betaald door de opdrachtgever. Bestemmingsplankosten in het kader van grondexploitaties worden niet ten laste van de individuele exploitaties gebracht, maar in totaliteit geadministreerd. Er wordt uitgegaan van een jaarlijks bedrag van € 295.000.

Financiering Gebiedsmanagers REO:
Doelstelling van het product is de financiering van de inzet van gebiedsmanagers bij het voorbereiden van evenwichtige en afgestemde voorstellen voor locatieontwikkelingen binnen de bestaande beleidsmatige en financiële kaders. Zowel bij wijkgericht werken als bij stedelijke projecten wordt vooral aandacht geschonken aan de integratie van de planvorming, de onderlinge afstemming tussen de plannen en het opbrengst genererend vermogen van de plannen. Er is inbreng in de Wijkvisies en de Wijkactieprogramma's.

Mutaties Voorziening Negatieve Grondexploitaties
Het vormen van de voorziening vindt onderbouwing in artikel 44, lid 1a van het BBV waarin staat: "Voorzieningen worden gevormd wegens verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de balansdatum onzeker is, doch redelijkerwijs te schatten".

[Tabel_Rianne_stand_voorzieningen_1600pix_20160419]

Bij vaststelling door de raad van een grondexploitatie met een negatief saldo of bij een negatieve mutatie bij de jaarlijkse actualisatie, wordt de voorziening met eenzelfde bedrag verhoogd, deze verhoging wordt uit de Reserve Grondexploitaties gefinancierd. Bij het afsluiten van de grondexploitatie vindt verrekening met de voorziening plaats.

Het meerjarig verloop van de voorziening is hieronder in een grafiek weergegeven.

[grafiek_hfdst_7-3_Verloop_voorziening_negatieve_grondexploitaties_1600pix_20160411]

Op grond van de actualisatie van de grondexploitatieprojecten is per 31 december 2015 een voorziening van € 33,8 miljoen benodigd. Een bedrag van €  1,7 miljoen kan vrijvallen en wordt verrekend met de Reserve Grondexploitaties. De aanpassing naar 2% rente resulteert in een extra vrijval van circa € 0,5 miljoen ten gunste van de Reserve Grondexploitaties.

Met het vaststellen van dit MPSO worden de volgende projecten afgesloten die ten laste van de voorziening gebracht zijn:

• GVU Europalaan
• Groenewegterrein Zuid

De gereserveerde middelen voor deze projecten vallen vrij na afrekening van de gerealiseerde kosten. De vrijval als gevolg van het afsluiten van de bovenstaande projecten heeft een positief effect op de benodigde voorziening.

Conform de notitie Grondexploitatie van de Commissie BBV (februari 2012) is bij de Jaarrekening 2015 het onderhanden werk op de verliesgevende projecten, waarvan per balansdatum de lasten hoger zijn dan de baten, als waardecorrectie verantwoord onder de post voorraden. Hierdoor is in de Jaarrekening 2015 een bedrag van € 24,6 miljoen opgenomen als voorziening onder de voorraden en een bedrag van € 9,1 miljoen als risicovoorziening.

Mobiliteit
De Investeringsplanning 2003 meldt over de investeringsband Bereikbaarheid-auto: "In het licht van de uitbreiding van de stad (Leidsche Rijn) en groeiende mobiliteit is dit programma gericht op goede verbindingen tussen nieuwe en bestaande stad, handhaving van de bereikbaarheid en verbeteren van de doorstroming van het autoverkeer." Het programma bestaat uit aanleg van nieuwe infrastructuur, aanpassingen in de huidige infrastructuur en parkeervoorzieningen. De dekking komt uit de Investeringsplanning, het resultaat op de grondexploitatie Leidsche Rijn, de gelden vanuit Beheer Openbare Ruimte en het resultaat op de binnenstedelijke grondexploitaties. Uit laatstgenoemde bron is voor de jaren 2005 tot en met 2016 een bedrag van jaarlijks € 1,361 miljoen voorzien; in totaal € 16,336 miljoen.

Reserveringen binnen de reserve grondexploitatie
Binnen de Reserve grondexploitaties is een aantal bedragen gereserveerd voor specifieke activiteiten en projecten. Het betreft reserveringen voor strategische verwervingen, anticiperende verwervingen en sanering De Huppel.

Voor 2015 bedraagt het totaal aan reserveringen € 4,2 miljoen, als volgt te specificeren:

[Tabel_Hfdts_7-3_Reservering_reserve_grondexploitaties_1600pix_20160411]

Strategische Verwervingen
Begin 2014 is de marktwaarde van het strategisch aangekochte vastgoed opnieuw gewaardeerd en is de waarde op de balans aangepast op basis van deze taxatie. Deze herwaardering vindt conform beleid één keer per vier jaar plaats. Voor het afdekken van de risico’s op het strategisch aangekochte vastgoed is een reservering opgenomen van € 3,0 miljoen.

Anticiperende verwervingen
Anticiperende verwervingen vinden plaats indien er wel sprake is van planvorming, maar er voor het plan nog geen grondexploitatie is vastgesteld. Het ruimtelijke kader kan bestaan uit de door de raad vastgestelde Structuurvisie of een uitwerking daarvan door middel van een gebiedsvisie, bijvoorbeeld visie Merwedekanaalzone. De verwerving moet bijdragen aan het mogelijk maken van de uitwerking van de door de raad vastgestelde visie. Er is geen budget gereserveerd voor anticiperende verwervingen. Indien anticiperende aankopen plaatsvinden,  zullen deze separaat ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd.

Sanering De Huppel
In het directieberaad van mei 1999 is besloten de geraamde kosten van de sanering van de woonwagenlocatie Huppeldijk, ten laste te brengen van het resultaat op de grondexploitatie Leidsche Rijn. Hierbij is ook afgesproken dat zowel Leidsche Rijn als Ruimtelijke en Economische Ontwikkeling 50% van de kosten voor hun rekening nemen. Deze eenmalige bijdrage aan de sanering moet nog worden verrekend.

[Utrecht WTC vv]

In het MPSO 2015 is een grondexploitatie Stationsgebied gepresenteerd met een budgettair neutraal saldo (netto contante waarde 01-01-2015). Het uitgangspunt van de grondexploitatie Stationsgebied is dat deze inclusief de ingestelde voorziening sluitend is.

Na de verwerking van alle actuele gegevens in de grondexploitatie Stationsgebied ontstaat er bij afronding van de eerste fase van het project in 2022 een geprognosticeerd tekort van € 2,68 miljoen op netto contante waarde 01-01-2016. Om vast te houden aan het uitgangspunt van een sluitende grondexploitatie, is in de Jaarstukken 2015 de voorziening Stationsgebied opgehoogd met hetzelfde bedrag. Hier tegenover staat een verlaging van € 2,5 miljoen van het benodigd weerstandsvermogen voor het opvangen van risico’s Stationsgebied.

[Tabel_financieel_beeld_actualisatie_2016_1600pix_20160502]

In dit beeld zijn de financiële consequenties van de besluitvorming Voorjaarsnota 2016 nog niet verwerkt.
Het doorvoeren vanaf 2016 van de verlaging van het rentepercentage voor het bepalen van de contante waarde naar 2% (zoals eerder in dit hoofdstuk beschreven) heeft een negatief effect voor de grondexploitatie Stationsgebied van € 0,35 miljoen, waardoor het saldo wijzigt naar € 3,03 miljoen negatief (zie bovenstaande tabel). In de Voorjaarsnota 2016 wordt voorgesteld dit rente-effect op te vangen door € 0,35 miljoen extra toe te voegen aan de voorziening grondexploitatie.

Voorjaarsnota 2016
Onderdeel van de Voorjaarsnota is het investeringsprogramma 2016 Ruimtelijke Strategie Utrecht. Hierin zijn voor de grondexploitatie Stationsgebied de volgende voorstellen opgenomen.

Motie Water in de Singel
In het Coalitieakkoord 2014-2018 is de dotatie Water om de Catharijnesingel opgenomen van € 6 miljoen. Eerder was al € 1,6 miljoen  bestemd, waarmee in totaal nu een bedrag van € 7,6 miljoen is gespaard. De raming van de aanleg van Catharijnesingel zuid bedraagt € 16 à 18 miljoen. In de Voorjaarsnota 2016 wordt voorgesteld  het budget voor de aanleg op het benodigde niveau te brengen. In de periode 2016-2018 wordt  in drie tranches van € 3 miljoen   een budget van € 9,0 miljoen  bestemd voor de  aanleg van het  laatste deel van de Singel.

Structuurvisie Tweede fase
Voor het vervolgen van het proces en opstellen van de Structuurvisie Stationsgebied Tweede Fase (zie 'Prioritaire gebieden, Stationsgebied') wordt in de Voorjaarsnota voorgesteld om een budget van € 1,5 miljoen te bestemmen.

Placemaking en eerste verkeersmaatregelen doorstroming Westplein
Aan een succesvolle gebiedsontwikkeling gaat een fase van placemaking vooraf: het in gebruik nemen en identiteit geven van een gebied door tijdelijke activiteiten. Ter stimulering hiervan, onder andere op de kop van Lombok en langs de centrumboulevard is, ook als basis voor cofinanciering van derden, financiële ruimte nodig. Daarnaast zijn in 2017 ook al de eerste verkeersmaatregelen ter realisering  van het in de Toekomstvisie neergelegde beeld van de route over het Westplein in de vorm van verminderen van asfalt, in combinatie met organische gebiedsontwikkeling mogelijk. Voor placemaking en de uitvoering van de eerste stappen Westplein wordt in de Voorjaarsnota 2016 voorgesteld een budget van € 2 miljoen te bestemmen.

In onderstaande tabel staan de belangrijkste plussen en minnen van de actualisatie van de grondexploitatie Stationsgebied. Deze worden vervolgens kort toegelicht en er wordt een beeld geschetst van de grondexploitatie op hoofdlijnen en de cashflow.

[Tabel_belangrijkste_wijzigingen_actualisatie_grondexploitatie_2016_1600pix_20160502]

Toelichting Minnen
Conditionering Stationsplein oost en Nieuwe Stationsstraat
In het gebied tussen de sporen en Hoog Catharijne (projecten Stationsplein oost, Noordgebouw, Zuidgebouw en de Nieuwe Stationsstraat) is sprake van obstakels in de ondergrond die vooraf, door bovenliggende functies, niet in beeld gebracht en verwijderd konden worden. Deze kosten zijn tot op heden gedekt binnen het budget onvoorzien. In 2016 wordt de zuidzijde van het gebied geconditioneerd voor onder andere het bus-tramstation en fase 2 Stationsplein Oost. De verwachting is dat in dit gebied vergelijkbare kosten aan de orde zijn. Deze extra kosten kunnen niet meer opgevangen worden binnen het onvoorzien. Om die reden is bij de actualisatie van de grondexploitatie het hiervoor bestemde budget opgehoogd. In de nadere toelichting van de grondexploitatie is het effect van de verlaging van de rente niet meegenomen.

Tijdelijke maatregelen uitvoering Stationsplein Oost en Uithoflijn
Tijdens de uitvoering moeten er tijdelijke maatregelen worden getroffen voor het in stand houden van zowel bovengrondse als ondergrondse functies. Daarnaast is het voor de realisatie van tijdelijke maatregelen noodzakelijk om functies, veilig, in stand te houden (veilige routes voor voetgangers en fietsers en een veilige bus afwikkeling). Deze maatregelen zijn aan de voorkant onderschat. In 2016 worden werkzaamheden uitgevoerd terwijl het (tijdelijk) busstation aan de zuidzijde volop in gebruik is. Hiervoor zijn met de huidige inzichten meer faseringsstappen nodig dan in het oorspronkelijke faseringsplan is voorzien. Deze extra maatregelen zijn bij de actualisatie van de grondexploitatie ook financieel vertaald.

Raakvlakkosten project Stationsplein Oost
Het project Stationsplein oost wordt gerealiseerd in een gebied waar veel projecten tegelijkertijd worden gebouwd: het Noordgebouw (DURA), het Paviljoen en het Voorzetgebouw (Klépierre), het Zuidgebouw (ABC), HOV-baan Uithoflijn en het bus-tramstation Uithoflijn (POUHL). Dit levert veel extra raakvlakkosten op. Omdat de aansturing van deze projecten centraal wordt gedaan vanuit het project Stationsplein Oost, zijn deze raakvlakkosten ten laste gebracht van het project Stationsplein Oost. Voor de komende periode zijn de belangrijkste raakvlakken geïnventariseerd en is met deze kennis het risicoprofiel geactualiseerd. Dit betreft:

• conditionering t.b.v. tram/busstation;
• inpassen Uithoflijn ter hoogte van de traverse;
• aanlanding Moreelsebrug en ruimtebeslag werkterrein;
• inpassing bouw Het Platform (Zuidgebouw);
• inpassing expeditie tunnel naar OVT;
• bouwwerkzaamheden Paviljoen;
• bouwwerkzaamheden Noordgebouw.

Diversen
Er zijn diverse kleine bijstellingen verwerkt in de grondexploitatie die per saldo tot een negatief resultaat leiden. Oorzaak is onder andere de indexering van de ramingen en het langer open houden van het Informatiecentrum in de hal van het Stadskantoor. De kosten van het  Informatiecentrum waren tot vorig jaar in de grondexploitatie begroot tot en met 2018, omdat in dit jaar de bijdragen van de partners aflopen. Omdat de behoefte aan een Informatiecentrum gelet op de start van de 2e fase Stationsgebied ook na 2018 groot is, is aan de actuele begroting de jaren 2019 en 2020 toegevoegd. Dit betekent een toename van de kosten van circa € 0,35 miljoen. De komende periode wordt onderzocht hoe het Informatiecentrum een bredere functie kan krijgen voor de gehele Ruimtelijke keten.

Inkooptaakstelling

Voor de jaren 2015 tot 2018 is in het Coalitieakkoord  een inkooptaakstelling vastgesteld van € 4,152 miljoen. Om de inkooptaakstelling in te kunnen vullen moeten er herkenbare voordelen gerealiseerd worden bij de nog aan te besteden projecten. In het MPSO 2015 en de Peilstok 2015 is gemeld dat het zeer onzeker is of  deze taakstelling ingevuld kan worden.

Op basis van de aanbestedingsresultaten tot nu toe, de beperkte omvang van de nog aan te besteden projecten en gezien de marktsituatie, is de verwachting dat  deze taakstelling niet  ingevuld wordt. Om een betrouwbaar financieel beeld te presenteren, is bij de actualisatie van de grondexploitatie geen rekening meer gehouden met de invulling van de inkooptaakstelling. Op het moment dat bij de nog aan te besteden projectonderdelen een aanbestedingsresultaat wordt gerealiseerd, volgt rapportage hierover in de Peilstok en in het MPSO.

Toelichting Plussen
Vastgoedopbrengsten
De projecten Zuidgebouw, Noordgebouw, Kop Jaarbeurs (Hotel-Woningen en de voormalige plot Holland Casino) en de herontwikkeling van Hoog Catharijne (Klépierre) zijn bij de actualisatie van de grondexploitatie conform de laatste stand van zaken van de onderhandelingen en/of huidige inzichten geactualiseerd. Dit resulteert in een positieve bijstelling van de opbrengsten.

Bijdragen en Subsidies
Voor het project knijpmaatregelen Monicabrug/Paardenveld is in het Meerjaren Programma Bereikbaarheid 2015 een extra bijdrage bestemd. Voor de realisatie van de expeditiestraat onder Stationsplein Oost is een Rijksbijdrage bestemd. Deze bijdragen zijn financieel technisch verwerkt in de actuele grondexploitatie.

Grondexploitatie op hoofdlijnen en cashflow
In het volgende overzicht wordt de grondexploitatie op hoofdlijnen weergegeven. Er wordt inzicht gegeven in de gerealiseerde kosten en opbrengsten (=boekwaarde) en de geraamde kosten en opbrengsten. Op 1 januari 2016 is circa 57% van de totale investeringen gerealiseerd. Van de totale opbrengsten is circa 61% gerealiseerd. De gerealiseerde opbrengsten bestaan grotendeels uit subsidies en de gemeentelijke bijdrage in het project. Uit de vastgoedprojecten moet nog circa € 185 miljoen aan grondopbrengsten worden gerealiseerd. Inclusief de gemeentelijke bijdrage bedraagt per 1-1-2016 de boekwaarde € 28 miljoen positief.

[tabel_grex_op_hoofdlijnen_1600pix_20160418]

In de volgende grafiek is de cashflow van de grondexploitatie Stationsgebied weergegeven. Ten opzichte van de cashflowgrafiek die vorig jaar is gepresenteerd zien we dat de jaarschijf 2016 fors positiever uitvalt. Dit wordt veroorzaakt door de gronduitgiften van de projecten Noordgebouw, Zuidgebouw, het Paviljoen inclusief kiosken op het Stationsplein oost en het WTC. Deze grondopbrengsten waren voorheen voorzichtiger gefaseerd in de grondexploitatie. Daarnaast komen er diverse subsidies en bijdragen binnen in 2016 waaronder de 2^e tranche voor de realisatie van de regionale voorzieningen (OVT).  Na 2016 liggen de inkomende geldstromen lager waardoor de boekwaarde (ofwel het saldo van gerealiseerde opbrengsten minus gemaakte kosten) van het project tot en met 2018 een dalende trend vertoond. Na 2018 schommelt de boekwaarde rond de nullijn.

[Cashflow_2015-2016_1600pix_20160418]

Conform de nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2015-2018 is de risicoanalyse Stationsgebied opgesteld. De omvang van het benodigde weerstandsvermogen voor het project Stationsgebied is met € 2,5 miljoen naar beneden bijgesteld van  € 31,8 miljoen in 2015 naar
€ 29,3 miljoen. Door het ophogen van de budgetten voor het gebied tussen de sporen en Hoog Catharijne (Stationsplein Oost en omgeving) zijn de risico’s voor tijdelijke maatregelen en de aanleg van het openbaar gebied en de infra verlaagd.  
Desondanks blijft het Stationsgebied een complex en daardoor risicovol project. Het project zit nog volop in de uitvoering. In de komende jaren wordt nog circa € 285 miljoen in het gebied geïnvesteerd en moet nog circa € 258 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd worden.

Projectspecifieke risico’s:
Uit de risicoanalyse komen de volgende belangrijkste risico’s naar voren:

• Door de huidige situatie op de kantorenmarkt worden de geraamde opbrengsten in de grondexploitatie mogelijk later, niet of tegen een lagere waarde gerealiseerd. Vanwege de omvang van de geprognosticeerde inkomsten die nog binnen moet komen, is de omvang voor dit risico gehandhaafd.

Beheersmaatregel: toepassen van slimme ontwikkelstrategieën, actieve marketing vastgoedprojecten, projecten opknippen in meerdere fasen.

• Ondanks diverse vooronderzoeken wordt op het moment dat de uitvoering start echt duidelijk welke zaken zich in de ondergrond bevinden (bodemvervuiling, archeologie en kabels en leidingen). Dit kan leiden tot extra kosten die onvoldoende voorzien zijn in de

     grondexploitatie. Daarnaast kunnen zich tijdens de uitvoering allerlei onverwachte zaken voordoen waarmee financieel geen rekening is  gehouden. De omvang van dit risico is verlaagd.

Beheersmaatregel: voor het starten van de uitvoering van projecten wordt de bodem uitgebreider onderzocht.

• In de contracten met de partners (intentie- en ontwikkelovereenkomsten) zijn de hoofdlijnen verwerkt. Bij de verdere uitwerking tot projectovereenkomsten of  uitgiftecontracten bestaat het risico dat er kosten voor rekening komen van de gemeente die niet voorzien zijn in de grondexploitatie.

Beheersmaatregel: inzetten van een deskundig onderhandelingsteam en gebruik maken van een juridische klankbordgroep.

• Om het gebied bereikbaar en veilig te houden tijdens de uitvoering zijn veel tijdelijke maatregelen noodzakelijk. De kosten hiervan zijn aan de voorkant lastig te ramen, omdat maatregelen in de praktijk onvoldoende werken en/of planningen uitlopen waardoor aanvullende maatregelen getroffen dienen te worden. De omvang van dit risico is verlaagd.

Beheersmaatregel: overall aansturing van tijdelijke maatregelen door een uitvoeringsmanager, afstemming met partijen, zorgen voor voldoende toezicht en handhaving

• Voor het Stationsgebied moeten veel vergunningtrajecten worden doorlopen waar bezwaar tegen gemaakt kan worden. Dit kan leiden tot vertragingen, planschadeclaims, nadeelcompensatie enzovoort.

Beheersmaatregel: het aanstellen van een coördinator vergunningen, het instellen van een bouwhinderfonds, uitgebreide communicatie.

• Door de complexiteit van het project (langere doorlooptijden, meer toezicht, inefficiënt

     ontwerpproces) is er een risico dat de budgetten voor de VAT-kosten ontoereikend zijn.

Beheersmaatregel: sturing op beschikbare budgetten voor de VAT-kosten en organiseren van externe concurrentie voor VAT- werkzaamheden.

Scenario’s - Gevoeligheidsanalyse
De grondexploitatie Stationsgebied wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt tot de voorliggende grondexploitatie. De mogelijke beweging rond deze aannames zijn vertrekpunt voor de scenario’s die in deze paragraaf zijn opgenomen. De belangrijkste scenario’s, inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2015, worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van beheersmaatregelen. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn; er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen.

De vastgoedopbrengsten vormen de belangrijkste factor die van invloed is op het resultaat van de grondexploitatie Stationsgebied. De volgende projecten zijn nog niet gecontracteerd, waarbij het nog niet zeker is of de verwachte grondopbrengsten daadwerkelijk worden gerealiseerd:

• Jaarbeurspleingebouw fase 1 en 2 (kantoren/commerciële voorzieningen)
• Oude Daalstraat (woningen)
• Kop Jaarbeurs (kantoren, wonen, leisure)

Daarnaast ligt veel vastgoedvolume vast in contracten (met name Klépierre en NS), maar zijn deze projecten nog niet gestart met de bouw. De gemeente heeft daar niet of nauwelijks invloed op, omdat het vastgoed veelal gerealiseerd wordt op grond in eigendom van de marktpartij of op grond die in erfpacht is uitgegeven. In totaal moet er nog circa € 185 miljoen aan grondopbrengsten binnenkomen.

Hieronder volgen scenario's die de financiële effecten laten zien van het later realiseren, niet realiseren of tegen een lagere grondwaarde realiseren van het vastgoedprogramma. De scenario’s zijn input voor de risicoanalyse ten behoeve van het bepalen van het benodigd weerstandsvermogen voor het subonderdeel vastgoed.

Scenario 1:  Vastgoedprogramma wordt drie jaar later gerealiseerd
Korte toelichting: zowel gecontracteerd als niet gecontracteerd vastgoed schuift drie jaar door in de planning.

Effect grondexploitatie: € 8 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2016)

Beheersing: dit effect kan opgevangen worden binnen het weerstandsvermogen Stationsgebied.

Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: categorie 1 (zeer klein).

Scenario 2:  Grondprijzen van nog niet gecontracteerd vastgoed vallen 20% lager uit
Korte toelichting: uitgangspunt is dat de huidige grondprijs voor woningbouw, kantoren, leisure, retail en horeca gemiddeld 20% verlaagd moet worden vanwege marktomstandigheden.

Effect grondexploitatie:  € 12,3 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2016).

Beheersing: dit effect kan opgevangen worden binnen het weerstandsvermogen Stationsgebied of door het optimaliseren van het programma (bijvoorbeeld wijzigen woonproduct).

Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: Categorie 1 (zeer klein).

Scenario 3:  30.000 m² bvo kantoorvolume wordt niet gerealiseerd
Korte toelichting: in de programmatabel is vastgelegd dat in het Stationsgebied maximaal 250.000 m² bvo kantoren gerealiseerd mag worden. In dit scenario rekenen we het effect door dat circa 30.000 m² bvo vanwege marktomstandigheden niet gerealiseerd gaat worden.

Effect grondexploitatie: € 20,2 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2016)

Beheersing: programma doorschuiven naar fase 2 stationsgebied of kantoorprogramma invullen met wonen.

Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: Categorie 2 (klein).

Door het in evenwicht zijn van de kosten en opbrengsten en het gunstige cashflow verloop is de grondexploitatie Stationsgebied in beperkte mate gevoelig voor schommelingen van de parameters als rente en inflatie. In onderstaande scenario’s wordt dit inzichtelijk gemaakt.

Scenario 4:  Indexering kosten van 2% naar 3%, indexering opbrengsten van 1% naar 2%
Korte toelichting: uitgangspunt hierbij is een verhoging van de inflatieparameters met 1%.

Effect grondexploitatie: € 0,5 miljoen negatief (netto contante waarde 1-1-2016)

Beheersing: opvangen binnen het budget onvoorzien.

Mate van waarschijnlijkheid conform nota weerstandsvermogen na beheersmaatregel: Categorie 1 (klein).

[Bouw Grauwaart YvM 4 april 2016 2]

De grondexploitatie Leidsche Rijn kent per 1 januari 2016 voor het eerst sinds vijftien jaar een positief saldo. De belangrijkste ontwikkeling in 2015 voor de grondexploitatie Leidsche Rijn betreft de positieve effecten van de aanhoudende vraag naar (nieuwbouw)woningen.  Het financieel positieve effect hiervan is, gecombineerd met een deel van de aanwezige marktprijscorrectie, ingezet ter beheersing van het financiële risico op het nog te realiseren kantorenprogramma door de omzet kantoren te verlagen.

Meer administratieve effecten komen voort uit het afsluiten van deelprojecten eind 2015 en het verwerken van de nieuwe richtlijnen vanuit de commissie BBV voor grondexploitaties die per 1 januari zijn ingegaan.

De mutaties op basis van de actualisatie 2016 van het saldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn zijn in hoofdlijnen als volgt:

[Tabel_mutaties_op_hoofdlijnen_1600pix_20160613]

Het saldo van de grondexploitatie Leidsche Rijn is positief door de ontvangen kapitaalstortingen VINEX-subsidie bij start van de gebiedsontwikkeling en de bijdrage vanuit de besluitvorming Voorjaarsnota 2013. Met de positieve ontwikkelingen die volgen uit de actualisatie 2016 is € 26 miljoen beschikbaar om terug te storten. Dit bedrag wordt betrokken bij de besluitvorming over de Voorjaarsnota 2016.

Woningbouw
Door de aanhoudende vraag naar (nieuwbouw)woningen is er ook in 2015 een hogere dan begrote omzet woningbouw gerealiseerd binnen de deelgebieden van Leidsche Rijn. De hogere omzet bestaat uit meer uitgegeven bouwrijpe kavels voor woningen en hoger dan begrote uitgifteprijzen. De hogere afzet geeft een groot positief effect doordat de totale looptijd van het woningbouwprogramma door de versnelling in 2015 korter wordt.

[Tabel-mutaties-woningbouw-1600pix_20160613]

Hoge Weide

De gevolgen van een aantrekkende woningmarkt zijn goed zichtbaar in Hoge Weide. Ook in 2015 zijn ruim meer grondopbrengsten ontvangen dan vooraf geraamd. Daarnaast is het overgrote deel van de restantopbrengsten contractueel vastgelegd met ontwikkelaars. De resultaatsverbetering van € 4,4 miljoen is het gevolg van de realisatie van hogere grondopbrengsten in 2015, aanpassen van uitgifte- tempo toekomstige grondopbrengsten, positief faseringsverschil door het omzetten van het resterende kantorenprogramma naar woningbouw en het eerder realiseren van overige grondopbrengsten uit woningbouwuitgifte.

Het Zand

Het saldo is  verbeterd met € 3,6 miljoen. Dit is met name het gevolg van vrijval van restant budgetten voor bouwrijp maken en woonrijp maken. De werken zijn afgerond maar de budgetten niet volledig gebruikt. Daarnaast zijn de geraamde opbrengsten hoger door vrijval van geraamde parkeerbijdragen in de Veiling en zijn exploitatiebijdragen ontvangen voor particuliere ontwikkelingen.

Terwijde

De kosten zijn gedaald met € 1,6 miljoen.  Dit is verdeeld over de verlaging van het budget plankosten, verlaging van het budget bouw- en woonrijp maken en de verlaging van het VAT-budget tot 10% van de lopende en nog aan te besteden werken.
De opbrengsten zijn met € 1,1 miljoen gestegen. De aanbesteding van Blok D bij het winkelcentrum leverde een positief resultaat op. Verder kon de voorziening gebouwd parkeren daar vervallen.

Grauwaart

Het saldo van de grondexploitatie is met € 1,0 miljoen verbeterd. Dit is het gevolg van enerzijds vrijval van geraamde plankosten (door de voorspoediger uitgifte van gronden) en anderzijds hogere opbrengsten bij de ontwikkelingen van de zuid- en noordpunt.

Rijnvliet

Zowel de kosten als de opbrengsten zijn gedaald. De daling van de opbrengsten kan verklaard worden door een lager aantal woningen. Enkele bestaande percelen langs de Rijksstraatweg zijn ruimer ingepast in het Stedenbouwkundig Plan, hier staat een besparing op verwervingskosten tegenover. En aan de oostkant van Rijnvliet zijn de woningen op grotere afstand van de Stadsbaan gesitueerd. Dit leidt tot een aangepaste verkaveling, waarbij met name het aantal meergezinswoningen is gedaald. Omdat de kostenbesparing lager is dan de daling van de opbrengsten daalt het saldo op netto contante waarde met € 2,7 miljoen.

Máximapark woningbouw

Het saldo op netto contante waarde van de grondexploitatie Máximapark is met € 2,6 miljoen verbeterd. De belangrijkste oorzaken zijn gestegen grondopbrengsten en een versnelling van de gronduitgifte voor woningbouw. In 2015 is meer grond uitgegeven dan waar vooraf rekening mee is gehouden.

Vleuterweide

In 2015 is een bijdrage vanuit het positieve resultaat op de GEM Vleuterweide ontvangen van in totaal € 10 miljoen. De opgave van de GEM is nagenoeg afgerond, de GEM wordt naar verwachting medio 2017 ontbonden. In 2016 wordt nog € 2 miljoen ontvangen. Vanwege de zekerheid van dit bedrag is dit verwerkt in voorliggende actualisatie. Als de laatste handelingen binnen de opgave positief uitpakken, ontvangt de gemeente Utrecht naar verwachting nog een positieve bijdrage in 2017 van circa € 1 miljoen. Vanwege de onzekerheid rond de afrekening van de GEM, is dit bedrag nog niet verwerkt.

Leidsche Rijn Centrum
Vanuit een oogpunt van behoedzaamheid en risicobeperking worden de opbrengsten vanuit het kantorenprogramma niet meer geïndexeerd. Vanwege de omvang van het kantorenprogramma binnen de deelexploitatie Leidsche Rijn Centrum is het effect van het niet- indexeren met € 9 miljoen substantieel.

Commercieel Vastgoed
[Tabel-mutaties-commercieel-vastgoed-1600pix_20160502]

De Wetering zuid
De geraamde grondopbrengst van Kavel J2 is aangepast op basis van het vastgestelde bestemmingsplan.  De vierkante meters kantoor zijn omgezet naar bedrijfskavels. De verwachte grondopbrengsten van bedrijven liggen lager dan die van kantoren. Hierdoor ontstaat een verslechtering van het saldo contante waarde van € 1,3 miljoen.

Papendorp
De kosten zijn vrijwel gelijk gebleven. Toch verslechtert het saldo op netto contante waarde met € 6,5 miljoen als gevolg van het doorschuiven van alle resterende gronduitgiftes met een jaar en het niet- indexeren van de grondprijzen voor kantoren.

Haarrijn
Het saldo op contante waarde is met bijna € 0,8 miljoen gedaald. Hiervoor zijn twee oorzaken. Ten eerste is een budget vanuit de grondexploitatie Haarrijnseplas overgeheveld voor de aanleg van beschoeiing langs de waterzijde Haarrijnseplas ten behoeve van de woningbouw.  Verder mogen, conform nieuwe BBV-richtlijnen, grondopbrengsten na 1 januari 2026 niet meer geïndexeerd worden. Eerder werd voor de uitgiftes na deze datum nog gerekend met een indexering van 1%.

Strijkviertel
De daling van het saldo op netto contante waarde  wordt verklaard uit het vertragen van de uitgifte van bouwkavels met 1 jaar, en uit het  niet meer indexeren van de opbrengsten na 2025 (dus in de periode 2026 tot 2030).

Overall posten

[Tabel-mutaties-woningbouw-1600pix_20160613]

Aftopping woningbouw
In 2013 is de fasering van het woningbouwprogramma voor de jaren 2014– 2018 op overall niveau van de grondexploitatie verlaagd. In de deelgebieden is de oorspronkelijke fasering aangehouden, op overall niveau is vanuit behoedzaamheid een aftopping opgenomen voor een eventueel lager afzettempo. In 2015 was het afzettempo hoger dan begroot en vervalt de aftopping. Hierdoor verbetert de grondexploitatie met € 4,6 miljoen.

Resultaat afgesloten deelprojecten
In 2015 zijn 28 afgeronde deelprojecten financieel afgesloten. Dit betreft onder meer Langerak, Parkwijk, Veldhuizen, De Balije, De Woerd, De Wetering Noord, Papendorp Groenewoud en alle infraprojecten. Mede vanwege de aanwezigheid van infraprojecten was het effect op het grondexploitatiesaldo van de afgesloten deelprojecten € 1,9 miljoen positief (er zijn meer investeringen afgesloten dan inkomsten).

Beheer- en beveiliging Stadsbaantunnel
Conform besluitvorming bij de Voorjaarsnota 2015 is € 5 miljoen extra gereserveerd voor het beheer- en de beveiliging van de Stadsbaantunnel. In totaal bedraagt het hiervoor binnen de grondexploitatie gereserveerde bedrag nu € 6 miljoen. Vanuit de onzekerheid bij de lopende onderhandelingen met leveranciers wordt € 2,5 miljoen aanvullend gereserveerd van de vrijvallende marktprijscorrectie 2016. Voor de Geluidswal Veldhuizen is nog circa € 5 miljoen  budget nodig. Het resterende deel van de vrijvallende marktprijscorrectie 2016 en die van 2017 wordt gereserveerd voor de investering in de Geluidswal Veldhuizen. De vrijval van de marktprijscorrectie is afhankelijk van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Naar huidig inzicht blijven deze de komende twee jaar positief.

Rente van 4% naar 2%
Een doorrekening van de grondexploitatie Leidsche Rijn op een rentepercentage van 2% in plaats van de in 2015 gehanteerde 4% (zoals eerder in dit hoofdstuk beschreven) geeft een positief effect van € 52 miljoen. Dit effect wordt veroorzaakt doordat de grondexploitatie Leidsche Rijn een aanzienlijke doorlooptijd heeft en een positieve cash flow verwachting voor de toekomst (meer inkomsten dan uitgaven). Bij een lagere rente stijgt daardoor de netto contante waarde.

Verlaging omzet kantoren
Tot 2015 werd een marktprijscorrectie aangehouden van 10% van de totale toekomstige omzet binnen de grondexploitatie. Met het aantrekken van de woningbouwmarkt, wat blijkt uit een hogere afzet in 2014 en 2015 dan begroot en het aantal afgesloten contracten voor 2016, is het risicoprofiel op deze omzet afgenomen maar niet nihil. Daarnaast is conform de nieuwe BBV-richtlijnen de indexering op de te realiseren omzet vanaf 1 januari 2026 op nul gesteld (tien jaars periode). Het lagere risicoprofiel op uitgifte van bouwrijpe kavels voor woningbouw en bedrijventerrein in combinatie met de nog steeds stagnerende afzet van kantoorprogramma, heeft geleid tot een andere inzet van de marktprijscorrectie. Vanaf 1 januari 2016 is afgestapt van de generieke reservering van 10% van de totale toekomstige omzet  en is de risicobeheersing binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn op de omzet als volgt opgebouwd:

Woningbouw- en bedrijventerrein:
Voor de omzet woningbouw- en bedrijventerrein is 5% marktprijscorrectie op de in totaal nog te realiseren omzet gereserveerd. Vanaf 1 januari 2026 worden de opbrengsten niet geïndexeerd.

Kantorenprogramma:
Voor de omzet kantoren is 5% marktprijscorrectie op de nog te realiseren omzet in de periode 2017 – 2025 gereserveerd. Deze omzet wordt in zijn geheel niet geïndexeerd. In 2016 staat geen uitgifte geprogrammeerd, in 2017 en 2018 een zeer beperkt aantal m².De omzet vanaf 1 januari 2026 tot en met 2039 (einde looptijd) is op nul gezet. De keuze voor deze termijn hangt samen met de tien jaarstermijn zoals geadviseerd door de commissie BBV. Deze adviseert bij een grondexploitatie met een looptijd > 10 jaar vanaf het tiende jaar de opbrengsten zeer behoedzaam te ramen.

In cijfers:
De totale omzet woningbouw en bedrijventerrein aangevuld met de omzet kantoren tot 1 januari 2026 bedraagt circa € 550 miljoen. Hiervoor is een reservering beschikbaar in de vorm van de marktprijscorrectie van € 27,5 miljoen voor tegenvallers in de omzet (latere verkoop dan begroot of verkoop tegen lagere prijs). Naast deze generieke reservering is € 7 miljoen gereserveerd voor Leeuwesteijn Zuid vanwege de specifieke risico’s op de afzet van het programma.

De omzet kantoren na 1 januari 2026 tot en met 2039 bedroeg € 125 miljoen, deze omzet is financieel in zijn geheel op nul gezet. Jaarlijks wordt bekeken of het ‘nieuwe’ 10^e jaar leidt tot een positieve aanpassing van de omzet (in 2017 komt de omzet van 2026 weer in de tienjaarsperiode). Met deze methodiek is de omzet na het 10^e jaar zeer behoedzaam geraamd en zal de grondexploitatie bij een eventueel aantrekkende kantorenmarkt verbeteren.

De grondexploitatie die hoort bij het nog te realiseren deel van de gebiedsontwikkeling Leidsche Rijn wordt doorgerekend op basis van een veelheid aan aannames. Bij de actualisatie zijn de meest waarschijnlijke en realistische aannames verwerkt tot de voorliggende grondexploitatie. De mogelijke beweging rondom deze aannames zijn vertrekpunt voor de scenario’s die in deze paragraaf zijn opgenomen.

De belangrijkste scenario’s inclusief eventuele mogelijke beheersmaatregelen ultimo 2016 worden hieronder kort beschreven en waar mogelijk voorzien van denkrichtingen van beheersing. Effecten van bestuurlijke besluitvorming zijn hierin niet opgenomen. Voor alle scenario’s geldt dat het mogelijke ontwikkelingen zijn; er is nu geen aanleiding om te veronderstellen dat de scenario’s zich daadwerkelijk voordoen.

Scenario omzetvolume kantoren 2016 – 2018 op nihil
Korte toelichting bij gekozen scenario: uitgangspunt bij dit scenario is dat vanwege aanhoudende negatieve economische omstandigheden er geen afzet van kantoren plaatsvindt komende drie jaar. In de grondexploitatie Leidsche Rijn staat voor 2016 geen uitgifte kantoren gepland, voor 2017 3.000 m²en in 2018 8.800 m².

Effect: volume 11.800 m²verschuift naar periode vanaf 2037 en verder. Daarmee komt deze afzet in de periode na de tienjaarstermijn en wordt de omzet ad € 7 miljoen.

Beheersing: dit effect kan binnen de marktprijscorrectie opgevangen worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 3 50 / 50.

Scenario aanpassing grondprijzenbeleid
Korte toelichting bij gekozen scenario: bij dit scenario is als uitgangspunt gekozen dat de kantoorprijzen in de periode 2016–2020 gemiddeld 25% lager uitkomen dan nu opgenomen in grondexploitatie.

Effect: lagere opbrengst van circa € 6 miljoen.

Beheersing: dit effect kan binnen de marktprijscorrectie opgevangen worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer Klein.

Scenario: totale nog te realiseren omzet Leidsche Rijn 5% verlagen
Korte toelichting bij gekozen scenario:
Uitgangspunt is dat de huidige grondprijs voor woningbouw, bedrijventerrein en kantoren gemiddeld 10% verlaagd moet worden vanwege marktomstandigheden.

Effect: lagere opbrengst van € 28 miljoen.

Beheersing: inzet marktprijscorrectie. Hierna resteert er geen ruimte meer binnen de marktprijscorrectie. Bestuurlijke keuzes binnen de kaders van de gebiedsontwikkeling zijn wellicht noodzakelijk bij de beheersing van dit scenario.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 1 Zeer Klein voor woningbouw en bedrijventerrein, categorie 2 Klein voor kantoren.

Scenario renteverhoging 2018 van 2% naar 3%
Korte toelichting: uitgangspunt hierbij is een verhoging van rekenrente voor grondexploitatieprojecten binnen de gemeente Utrecht van 2% naar 3% vanaf 2018.

Effect: de grondexploitatie verslechtert door renteverhoging vanaf 2018 met circa € 28 miljoen.

Beheersing: bij een renteverhoging neemt de netto contante waarde van de toekomstige omzet af en is de benodigde marktprijscorrectie en afboeking kantoorprogramma lager. Dit zijn vrijwel communicerende eenheden waarmee een rentestijging opgevangen kan worden.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 2 Klein.

Scenario vrijval van marktprijscorrectie in periode tot 2019
Korte toelichting: de begroting voor de komende vier jaar is gelijk aan realisatie. De grondexploitatie vraagt geen aanpassing.

Effect: jaarlijks verbetert grondexploitatie met vrijval marktprijscorrectie. In totaal in de periode 2016 tot 2019  een verbetering van bijna € 12 miljoen.

Mate van waarschijnlijkheid conform Nota Weerstandsvermogen: categorie 3 50 / 50.

Het doel van de paragraaf wend- en weerbaarheid is om aan te geven op welke punten de Gemeente Utrecht mogelijkheden kan benutten om de financiële weerbaarheid en wendbaarheid te versterken.

Voor grondexploitaties geldt als maatstaf de omvang van het onderhanden werk als absoluut bedrag ten opzichte van de totale gemeentelijke lasten (vóór reserves). En dat zowel per grondexploitatie als voor het geheel van de grondexploitaties.

Per grondexploitatie is de maatstaf:
onderhanden werk voor periode langer dan drie jaar:
> 10% van gemeentelijke begroting   Kwetsbaar    
> 5% van gemeentelijke begroting   Bewaken  
< 5% van gemeentelijke begroting   In orde   

De maatstaf voor het onderhandenwerk die hoort bij de grondexploitatieprojecten van de gemeente Utrecht, komt de komende jaren structureel uit onder 5% en is daarmee op het niveau van 'in orde' uitgekomen.