Marktontwikkelingen

Elk jaar stelt de gemeente een vastgoedmonitor op die inzicht geeft in de stand en ontwikkeling van commercieel vastgoed in Utrecht, afgezet tegen regionale en landelijke trends. Dit jaar komen ook de ontwikkelingen van de woningmarkt aan bod wat zorgt voor een integraal overzicht van de vastgoedontwikkelingen in de stad. Dit hoofdstuk geeft een samenvatting gegeven per deelmarkt. Meer informatie en voorbeelden zijn te vinden in de Vastgoedmonitor.

Het landelijke leegstandspercentage is voor het eerst sinds jaren afgenomen tot 15,8% aan het eind van 2015. Er is een steeds sterkere concentratie van kantooropnames in de grote steden. De opname in Utrecht is gegroeid en de leegstand is afgenomen (van 13,2% naar 12,3%).

[grafiek_perc_leegstand_kantoren_Utr_en_Ned_1600pix_20160330]

Utrecht kent de laagste leegstand van de vier grote steden. De Utrechtse kantorenvoorraad neemt langzaam af vanwege de transformatie van leegstaande panden. Daarnaast is voor het eerst sinds 2012 de voorraad in gebruik toegenomen.

[Leeuwenstein 007]

In het Stationsgebied (5,5%), de oude binnenstad (4,8%) en Utrecht-Oost (3,6%) is relatief gezien de minste leegstand. Net als vorig jaar is het leegstandspercentage het hoogst op bedrijventerrein Lage Weide. Een kwart van het marktaanbod in Utrecht wordt tenminste drie jaar aangeboden. Dit structurele aanbod bedraagt 3% van de Utrechtse kantorenvoorraad. Op vrijwel alle Utrechtse kantoorlocaties is de afgelopen jaren sprake van dalende huurprijzen op basis van contracthuren.
Al jaren groeit het aantal flexibele werkplekken bij kantoorhoudende organisaties. Hierdoor zal de benodigde kantoorruimte bij een gelijkblijvend aantal werknemers verder afnemen. Bedrijven die in 2015 meer dan 2.000 m²kantoorruimte hebben opgenomen in de gemeente Utrecht, houden rekening met gemiddeld 15 m² per FTE. Ook overige regionale kantoorgebruikers verwachten met steeds minder ruimte per FTE toe te kunnen. Vooral overheden en overige non-profit instellingen verwachten een afname van het totale ruimtegebruik. Alleen de ICT-sector verwacht zowel in stad als regio een toename van het totale ruimtegebruik.

Verschillende ontwikkelingen zijn momenteel van grote invloed op de retailsector: de groei van het online winkelen, meer internationale retailers in het A1- winkelgebied en toenemende leegstand door recente faillissementen. In de detailhandel is over het algemeen sprake van dalende omzetten per vierkante meter, waardoor het soms lastig is om leegstaande winkelruimten in te vullen. Tegelijkertijd heeft het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid zich positief ontwikkeld en blijft de behoefte aan fysieke winkels bestaan. Consumenten willen producten blijven voelen en uitproberen en zien winkelen als vrijetijdsbesteding.

[bijenkorf02_DSC9909]

Utrecht blijft als winkelstad in trek bij retailers en consumenten. In tegenstelling tot de landelijke ontwikkeling is de Utrechtse winkelleegstand het afgelopen jaar vrijwel ongewijzigd gebleven (van 5,2% naar 5,0%). De landelijk gemiddelde leegstand is de laatste jaren opgelopen tot 7,7%. In Utrecht centrum (2,8%) en op de woonboulevard (1,1%) is nauwelijks sprake van leegstand.

De huurprijzen in het centrum zijn over het algemeen stabiel gebleven. In enkele winkelstraten zijn de tophuren licht gestegen. De meeste winkelcentra buiten het centrum laten over de afgelopen jaren een stabiel huurprijsniveau zien.

[grafiek_huurprijzen_winkelstraat_1600pix_20160330]

De bedrijfsruimtemarkt wordt steeds sterker beïnvloed door transacties van grootschalige logistieke bedrijfsruimten. Tegelijkertijd kan de vraag vanuit logistieke dienstverleners qua omvang en kwaliteit vaak niet worden beantwoord door bestaande bedrijfsruimten. Mede hierdoor blijft het aanbod van bestaande bedrijfsruimten hoog. De afgelopen jaren zijn herontwikkelingen van bestaande bedrijfsruimten op gang gekomen, onder meer op Lage Weide. Dit komt doordat op verouder vastgoed steeds meer wordt afgeschreven waardoor herontwikkeling financieel aantrekkelijker is geworden ten opzichte van volledige nieuwbouw.

[grafie_uitgifte_bedrijventerreinen_2012-2015_1600pix_20160330]

De opname van bedrijfsruimte in Utrecht is vorig jaar gestegen, buiten de stad Utrecht is de opname gehalveerd. De vraag naar nieuwe bedrijfsruimte in de regio Utrecht komt vrijwel volledig van bestaande bedrijven uit de regio. 9% van het totale beschikbare bedrijfsruimteaanbod in de gemeente Utrecht is eind 2015 als incourant beoordeeld door makelaars van DTZ, een daling ten opzichte van 2014.
Vooral het verdwijnen van het incourante aanbod in de Cartesiusdriehoek en de afname op Lage Weide en in De Meern (Oudenrijn) hebben deze daling veroorzaakt. Door het dalende aanbod bedrijfsruimte in Utrecht is de verhuurbaarheid van verschillende panden sterk verbeterd. Er is immers minder keuze. Daarnaast speelt ook een rol dat er meer herontwikkelingen van verouderd vastgoed plaatsvinden. De huurprijs van eersteklas bedrijfsruimte ligt in Utrecht al enkele jaren op het hetzelfde niveau.

[Papendorp]

Het Utrechtse aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten dat te huur wordt aangeboden in bedrijfsverzamelgebouwen, is het afgelopen jaar verder gegroeid (+11.000 m² ). De totale metrage bedraagt eind 2015 bijna 100.000 m². Sinds het uitbreken van de crisis in 2008 is de totale metrage bedrijfsverzamelgebouwen verdubbeld.

[werkspoor10_DSC9712]

Er komt ook steeds meer diversiteit in het aanbod: van afzonderlijke units tot losse werkplekken in een gemeenschappelijke ruimte, gericht op specifieke doelgroepen. Hiermee wordt ingespeeld op de vraag vanuit kleine, veelal jonge bedrijven, inclusief ZZP’ers.

Utrecht telt 17 algemene bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak van 4.200 m². Eind 2015 waren de ruimten in deze gebouwen voor gemiddeld 83% verhuurd, een lichte daling ten opzichte van 2014 toen de gemiddelde bezetting 87% bedroeg. In Utrecht zijn tien specifieke bedrijfsverzamelgebouwen met een gemiddeld vloeroppervlak van 3.400 m². De bezettingsgraad bedroeg 99,8% aan het eind van 2015, een stijging ten opzichte van een jaar eerder.

Het gaat goed met de woningbouwproductie in Utrecht. In 2015 is gestart met de bouw van ruim 2.400 woningen, waarvan 372 via transformatie en 45 in de vorm van (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. In 2013 en 2014 ging het om 1.503 en 2.719 woningen. Ook is weer een groot aantal woningen opgeleverd. Ruim 1.500 woningen in 2015. Dat is een stijging ten opzichte van 2014, toen er ruim 1.000 woningen werden opgeleverd.

[grafiek_aantal_woningen_startbouw_2011-2015_1600pix_20160429]

[grafiek_opgeleverde_nieuwbouw_in_Utrecht_1600pix_20160502]

Het herstel van de koopmarkt zet door: het aantal transacties groeit door, prijzen stijgen en verkooptijden nemen af. Vooral doorstromers op de koopwoningmarkt zijn weer actief en zorgen voor het herstel, mede ingegeven door de historisch lage hypotheekrente. In sommige wijken van Utrecht is de koopmarkt zelfs weer ‘booming’. Hier wordt regelmatig boven de vraagprijs geboden.

Er is nog altijd een groot tekort aan beleggershuurwoningen (tussen 1.700 en 2.700 woningen per jaar). Wel is sinds 2014 de bouwproductie binnen dit segment op gang gekomen, mede door de inzet van het Actieplan Middeldure Huur. In 2015 is gestart met de bouw van 477 beleggershuurwoningen, met name appartementen.  Onder andere bij dit segment zien we een trend dat jongeren die dicht bij de stad willen wonen vaak genoegen nemen met een klein woonoppervlak.

[ziekenhuis13_DSC9182]

In 2012 en 2013 is de productie van sociale huurwoningen bijna stilgevallen, maar in 2014 en 2015 is gestart met de bouw van 630 en 235 sociale huurwoningen. Corporaties willen en kunnen weer sociale huurwoningen bouwen. Wel is nog altijd sprake van een grote opgave voor het toevoegen van sociale huur. In de prestatieafspraken met corporaties is daarom afgesproken dat zij netto 1.200 woningen aan de woningvoorraad toevoegen (er wordt gestart met de bouw van ruim 3.000 woningen en er worden ongeveer 2.000 woningen gesloopt of verkocht). Een groot deel van de toevoegingen komt in Leidsche Rijn.

[Bouw Grauwaart YvM 4 april 2016 2]

Er is nog altijd een tekort aan studentenkamers, maar de realisatie van kamers is de afgelopen jaren op gang gekomen, mede door de inzet vanuit het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht. In 2015 is gestart met de bouw van 230 eenheden, allen door transformatie van bestaande gebouwen. Dit is een lager aantal dan de jaren ervoor. Toen werd begonnen met de bouw van een aantal grote projecten, zoals Johanna op het Utrecht Science Park en de transformatie van het voormalige provinciekantoor (beiden circa 650 eenheden). Ook de komende jaren komen er nog kamers bij. De projecten zijn nu in voorbereiding. De verwachting is dan ook dat vraag en aanbod van kamers de komende vijf jaar meer in evenwicht komen.

Dat het economisch beter gaat, vertaalt zich door in de positieve ontwikkelingen op de hotelmarkt. Sinds 2012 groeit het aantal overnachtingen in Nederland, in 2014 met 7%. In Utrecht groeit het aantal overnachtingen in de laatste drie jaar. In 2015 waren er tot en met november 7% meer overnachtingen dan in 2014.

[grafiek_aantal_overnachtingen_2012-2015_1600pix_20160330]

Steeds meer buitenlandse toeristen verblijven in Nederland. Naar verwachting groeit dit aantal ook in de toekomst. Naast de toename vanuit Duitsland en België valt ook groei te verwachten vanuit Amerika en Azië. Overnachtingen via platforms zoals Airbnb vormen nu nog een klein deel van het totale aantal overnachtingen, maar nemen naar verwachting in de toekomst toe. Het aantal geregistreerde hotelkamers ontwikkelt zich positief in Utrecht en groeit een stuk sneller dan landelijk. Vorig jaar is in Utrecht één geclassificeerd hotel, het EYE hotel, met 36 kamers toegevoegd aan de markt. Het totale aantal kamers per eind 2015 komt daarmee op 1.785.

[hotel EYE]

De komende jaren liggen er voor Utrecht verschillende kansen in het aantrekken van toeristen. De stad wil zich onder andere toeleggen op het stimuleren van kenniscongressen en zich meer profileren als fietsstad voor toeristen.

Transformatie van verouderde gebouwen is een groeimarkt. Marktpartijen en overheden zoeken nieuwe bestemmingen voor het groeiende aantal niet meer marktconforme kantoorgebouwen, leegstaande schoolgebouwen en voormalig zorgvastgoed. Door de veelal lage prijzen van dit verouderde vastgoed, is transformatie van een bestaand gebouw vaak interessanter dan nieuwbouw.

[pastoe01_DSC9617]

In 2015 zijn er in Utrecht veel nieuwe transformatieprojecten (met verleende omgevingsvergunning) bijgekomen. De totale metrage van deze projecten bedraagt ruim 90.000m²bvo. Net als in 2014 gaat het vooral om voormalige kantoorgebouwen die worden getransformeerd naar een woonfunctie. Transformatieprojecten worden hierdoor steeds belangrijker voor de totale binnenstedelijke woningbouwproductie.

[grafiek_10_grootste_transformatieprojecten_1600pix_20160330]

De bedrijven en organisaties op het Utrecht Science Park (USP) zorgen voor 8,9% van het totaal aantal banen in de gemeente Utrecht. 89% van de banen valt binnen de gezondheidszorg en het onderwijs. Er is ruim één miljoen vierkante meter aan zorg-, onderwijsgebouwen en laboratoria gevestigd (exclusief wooncomplexen). De komende jaren groeit het aantal vierkante meters met 118.750, ruim 10% van de huidige metrage.

[Universiteitsgebouw]
De Universiteit Utrecht en de Hogeschool Utrecht werken beiden aan een intensivering van het ruimtegebruik. De universiteit bouwt kleinere nieuwbouwvolumes ter vervanging van oudbouw uit de jaren 70' er jaren. De Hogeschool verhuist volledig naar het USP en stoot haar gebouwen elders in de stad af, terwijl het op het USP gebruikte oppervlak nagenoeg gelijk blijft.
De incubatorfunctie (broedplaats voor startende bedrijven) van het USP groeit. Met de bouw van de nieuwe Life Sciences Incubator (6.000 m² bvo) groeit de omvang van de incubatorfunctie naar 20.500 m² bvo. Daarmee wordt tegemoet gekomen aan de groeiende vraag van startende ondernemers in Life Sciences en duurzaamheid.
Het gebied tussen De Uithof en de binnenstad, met name Rijnsweerd, heeft ruimte en potentie om zich te ontwikkelen tot een onderdeel van het USP.  De renovatie en herontwikkeling van het oude provinciehuis droeg hier het afgelopen jaar aan bij.